Inspektor nemovitosti píše do pasportu vady i revize

Má nemovitost, kterou se chystáte koupit, svůj pasport? Anebo aspoň protokol nebo certifikát? Pokud nemá, možná kupujete zajíce v pytli. Ve druhé části rozhovoru s hlavním inspektorem, Petrem Vlasákem, jsme se bavili o konkrétních metodách, které k inspekcím nemovitostí používají, a především o tom, co všechno kupující získají. Vedle soupisu vad jsou to také doporučené metody jejich odstranění a odhad, kolik to bude celé stát.

Inspekce nemovitostí je poměrně nová služba na realitním trhu. Zatímco na Západě jde o běžný proces, u nás mají kupující možnost nechat si prověřit byt nebo dům teprve tři roky. A jak reagují prodávající? Většinou jsou překvapeni - nejen příchodem inspektora, ale také jejich zjištěními. Více se o inspekci jako nové službě na trhu dočtete v první části rozhovoru: Inspekce nemovitostí otevře kupujícím oči, věří Petr Vlasák.

Zhodnocení bytu samozřejmě vždy začíná první prohlídkou, tam můžete objevit mnohé nesrovnalosti jak v technickém stavu nemovitosti, tak v dokumentech, které byste si měli nechat ukázat. Dobrý návodem je článek Co určitě zjistit na prohlídce bytu a čemu se vyhnout. A jakmile jste s bytem spokojeni, měli byste vyslat ještě stavaře a architekty, aby vám výběr schválili. Jak to bude vypadat, na to odpovídá inspektor nemovitosti Petr Vlasák.

Technický stav zjistí oči inspektorů, kamery i vlhkoměry

Jaké metody k technické inspekci nemovitosti používáte?

Používáme smyslové a přístrojové nedestruktivní metody průzkumu - tolik terminus technicus. Laicky řečeno, řídíme se odborností, zkušeností a praxí. Inspektoři mají bohaté zkušenosti ze stavebnictví, z projekční činnosti i z dozorování stavby a realizací. Přesně vědí kam sáhnout, kde se mohou vyskytovat nepříjemnosti. A využívají smyslů, které má člověk k dispozici, to znamená zraku, sluchu i čichu.

Mapy na stropě, které způsobila voda, patří k vadám, které můžete odhalit pomocí vlastních smyslů.
Photo Credit: IKA Buildog

Další nedestruktivní metody zahrnují kvalitní přístrojové vybavení, které nezpůsobuje žádnou újmu na nemovitosti a můžeme si ho dovolit i před koupí. Jsou to například kontaktní a prostorové vlhkoměry nebo laserové sklonoměry. Máme k dispozici inspekční kameru, která se dokáže podívat malou dutinou nebo škvírou i do skrytých konstrukcí, které nejsou obyčejně vidět.

Jsme vybaveni i termokamerou, která umí ukázat i člověku neviditelné spektrum infračerveného záření, a dokážeme tak odhalit například tepelné mosty a různé nedostatky, které souvisí zejména s energetikou a tepelnou technikou staveb. Ty v této době nabývají na důležitosti, protože ceny energií jsou poměrně vysoké a očekává se, že budou ještě stoupat.

Jako architekta mě zajímá, jestli se vyjadřujete také k dispozicím bytů?

Ano, je to jedna z kvalit nemovitostí, které umíme zhodnotit.

Určitě víte, že třeba pražské činžovní domy byly postaveny s trošku jinou filozofií, než s jakou se navrhují budovy dnes. U starších domů se můžeme setkat s tím, že z ložnice do koupelny se musí projít jinou místností, například obývacím pokojem, kde můžete vyrušit toho, kdo se dívá na televizi nebo se na něco soustředí. Novostavby se dnes navrhují tak, aby se neprocházelo přes obytné místnosti, ale společným koridorem.

Takže z pohledu uživatelského komfortu je dispozice velmi důležitá a my posuzujeme na stupnici od 1 do 5 a slovním vyjádřením, zda odpovídá moderním potřebám. Je do docela důležitý faktor.   

Odhad ceny může pomoct při vyjednávání o ceně

Když provedete tu komplexní inspekci, dokážete odhadnout, kolik by to stálo uvést byt do ideálního stavu?

Ano. Vytvoříme soupis vad a nedostatků, které jsme objevili, a každou položku klasifikujeme ještě podle závažnosti. Moc se nezaměřujeme na subjektivní, estetické vady, nechceme do inspekce zanášet emoce. Hodnotíme je pouze v závažných případech. Zaměřujeme se hlavně na vady, které by mohly znamenat nějaké omezení v komfortu užitnosti nebo zdraví.

Nejzávažnější vadou je havarijní vada, kterou je nezbytné okamžitě odstranit, protože brání užívání. Pak jsou vady závažné, kdy se kupující může nastěhovat a bytovou jednotku nebo rodinný dům užívat, ale vada ho výrazně omezuje a může mít i vliv na zdraví. Jedná se třeba o tvorbu plísní a podobně.

A potom tam máme závady mírné, kde odstranění doporučujeme, protože má vliv na komfort užívání. A pak jsou zmíněné estetické vady, na které moc neupozorňujeme.

Klasifikace vad a nedostatků v protokolu od IKA Buildog

Dále určujeme, jakým způsobem by se vady měly odstranit, a na základě toho odhadujeme s docela dobrou přesností, kolik by to stálo. Buď zjistíme referenční metodou, za jakou cenu by se vada v dané lokalitě dala odstranit, nebo používáme cenovou soustavu ÚRS, ta vydává ceník stavebních prací.

Anebo využíváme zkušeností inspektorů, kteří se pohybují na stavbě nebo tvoří rozpočty v rámci projektových prací, takže ví, kolik odstranění takové vady stojí. Myslím, že to dokážeme docela zodpovědně a s dobrou mírou přesnosti odhadnout.

V pasportu si přečtete i o materiálech a provedených revizích

A to vše dostane od vás kupující v nějakém certifikátu?

My tomu říkáme protokol z inspekce nemovitosti, což je v podstatě forma jakéhosi auditu.

Protokol má grafické přílohy, kde jsou všechny vady vyfocené, popsané a zdokumentované. Ale díváme se také na právní vady a na okolí budovy. Je nesmírně důležité, zdali není v lokalitě negativní nebo pozitivní vliv, který by mohl kupujícího zajímat. V blízkosti může být například ekologická zátěž nebo rušná ulice a podobně. Ale naopak jsou i pozitivní zjištění, že je v blízkosti školka, obchodní centrum, metro a podobně.

Ve zjednodušeném pasportu nemovitosti pak klientovi sdělujeme, z jakých materiálů a konstrukcí je nemovitost zhotovena, z čeho jsou rozvody tepla, vodovod, kanalizace, zdali jsou vodiče elektroinstalace měděné nebo hliníkové. Je to jeden z důležitých faktorů, protože starší nemovitosti, hlavně činžáky, mají často hliníkové rozvody, které za určitých okolností mohou být nebezpečné, což by někdy v budoucnu mohlo zajímat i pojišťovnu.

Začátek pasportu nemovitosti v protokolu od IKA Buildog

Zjišťujeme, zdali jsou k dispozici revize relevantních zařízení, protože kupující by měl mít výchozí revizi elektroinstalací, plynových zařízení, ale také komínů. Revize jsou ukazatelem toho, jak současný vlastník s nemovitostí hospodaří, jak se o ni stará a jak ji udržuje. A tady mohu říci, že u nás je takový nešvar, že v podstatě ty revize skoro nikdo nemá.

To může být problém, kdyby třeba došlo k vyhoření bytové jednotky. Kdyby se zjistilo, že příčinou byly nekvalitně provedené elektroinstalace, které nemají výchozí revizi, pojišťovna může říci, že se majitel nechoval s péčí řádného hospodáře, protože nezajistil veškerou potřebnou dokumentaci stavby, a nemusí dojít k uplatnění pojistné události. I takové věci by proto měly být pro kupujícího důležité. I když si je třeba neuvědomuje, my se jimi určitě zabýváme.

Nakonec protokol obsahuje přehlednou stránku, kterou můžeme klidně nazývat certifikát nemovitosti. Srozumitelně tam hodnotíme, zda je nemovitost výborná, dobrá nebo uspokojivá. Graficky vyjádříme, kolik finančních prostředků by stálo uvedení do žádoucího stavu a potom napíšeme počet nalezených vad. Podáme komplexní zhodnocující zprávu a doporučíme další postup.

Začátek závěrečného certifikátu nemovitosti v protokolu IKA Buildog

Ani inspektor není vševědoucí. Co se zjistit nedá?

A nakonec se vás zeptám, co naopak při inspekci nemovitosti nezjistíte?

To je správná otázka, to je důležité a my na to upozorňujeme. Transparentně říkáme, že inspekce má svoje limity.

Některé vady jsou skutečně skryté a nemusí o nich vědět ani prodávající, protože se ještě neprojevily. Jsou to vady, které vznikly třeba při výstavbě bytové jednotky nebo rodinného domu, kdy se něco například špatně zabetonovalo. Třeba podlahové vytápění, jakmile ho zalijete tou cementovou směsí, tak bez nějakých hodně pokročilých metod průzkumu žádné poruchy v rozvodech už nezjistíte. Navíc je to v podstatě neopravitelné.

Další takové typické skryté vady se ukrývají například v potrubí, v kanalizaci, ve vodovodu nebo i v otopné soustavě. Kotel nebo zásobníky na ohřev teplé vody mohou trpět korozí, kterou nelze zjistit dřív, než když ta koroze prostoupí celým zásobníkem. Tyto vady skutečně nelze odhalit metodami, které používáme. Ale je nutné dodat, že člověk na ně nepřijde, dokud se neprojeví.