investicni druzstevni

Jaký investiční potenciál má družstevní byt?

Koupě nemovitosti patří k nejvýhodnějším cestám ke zhodnocení peněz. Na trhu je množství družstevních bytů za výrazně příznivější ceny, než za jaké se nabízejí byty v osobním vlastnictví. Investoři proto zvažují jejich investiční potenciál. Nájemníkům přece nesejde na tom, jestli je byt družstevní… Ale pozor – vám ano!

Vidíte jistě řadu výhod družstevních bytů. Předně je to vlastnost, které si v Česku vážíme nade vše – nízká cena. Kupci navíc neplatí daň z nabytí, protože se stávají vlastníky družstevního podílu, ne nemovitosti.

Kromě toho ušetříte čas během koupě, protože vás mine zápis do katastru nemovitostí. Po zaplacení je byt ihned připraven k nastěhování nových majitelů nebo nájemníků. Zajímáte-li se o spekulace, může vás potěšit, že při prodeji družstevního podílu nemusíte platit daně z příjmu.

O výhodách a nevýhodách jsem již psal podrobněji v článku Lákavé družstevní bydlení. Usnadní vám život? Jako investora vás ovšem zajímají nejen otázky spojené s kvalitou bydlení v družstevním bytě. Je třeba se tázat, jaký je jeho investiční potenciál.

Bez hypotéky vás výnos příliš nenadchne

Největší, řekl bych dokonce zásadní nevýhodou družstevních bytů, je pro investory i pro běžné kupující skutečnost, že si je ve většině případů nemůžete pořídit s pomocí hypotéky.

Protože si byt nekupujete do osobního vlastnictví, ale získáváte jen ideální podíl v družstvu, banka vám úvěr neposkytne jen tak, bez zástavy jinou nemovitostí. A v tom je celý problém.

Možná si říkáte, že prostředky na koupi nemovitosti vám nechybí. Ale bez hypotéky přicházíte o možnost využít tak zvaný pákový efekt, výhodnou kombinaci hypotéky a vlastních zdrojů. (Více v mém článku Jak investovat do bytu? Zkuste pákový efekt hypotéky).

Díky úrokovým sazbám, které jsou stále na historicky nejnižší úrovni, totiž můžete dosáhnout na mnohem zajímavější výnos (kolik to bude, to si spočítejte na kalkulačce pro investiční byty).

Kdy hypotéku získat můžete?

Pokud již disponujete nějakou nemovitostí, můžete ji využít jako zástavu.

Druhý případ je schůdnější i pro méně movité. Pokud můžete potvrdit, že byt do roka bude převeden do osobního vlastnictví, dostanete od některých bank hypotéku.

A podmínky?

  • splacená anuita
  • závazné prohlášení družstva o příslibu převodu nemovitosti do vašeho vlastnictví

Škála bank, které takovou hypotéku poskytují, ale není nijak široká a ne každé družstvo vám převod umožní.

Úrokové sazby dlouho nebyly nižší než teď - takže příležitost využít pákového efektu hypotéky je pro investory otevřená. Byla by škoda ji nevyužít.

Úrokové sazby dlouho nebyly nižší než teď – takže příležitost využít pákového efektu hypotéky je pro investory otevřená. Byla by škoda ji nevyužít.

Co může zhatit vaši investici?

Seznamte se s pěti největšími riziky družstevního bydlení, která ohrožují jeho investiční potenciál:

  1. Finance bývají vizitkou, neváhejte proto prověřit účetnictví družstva. I když nemá dluhy, ale v účetních dokladech má nepořádek, měli byste se mít na pozoru. Špatně hospodařící družstvo vám může například velice zkomplikovat převod nemovitosti do osobního vlastnictví.
  2. Stanovy družstev často skrývají nemilá překvapení. Dočíst se můžete například o podmínkách pronajímání bytu, což je věc, která vás jako investora zajímá asi nejvíce. Existují totiž mnohá družstva, která si nárokují kontrolu nad výběrem nájemníků. Nepřijmou například cizince.
  3. Limitující podmínky se nemusí týkat pouze nájemníků. Některá družstva mezi své členy nepřijmou například právnickou osobu.
  4. Počítáte-li s tím, že byt bude možné odkoupit do osobního vlastnictví, dobře vše prověřte. Výjimkou nejsou případy, kdy si prodávající nebo makléř zřejmě říkali „slibem nezarmoutíš“, ale družstvo se k prodeji bytů do osobního vlastnictví vůbec nechystalo a ani k němu nedošlo.
  5. V extrémním případě se dokonce družstvu může stát, že se jej někdo ze statutárních zástupců rozhodne vytunelovat. Právní jistota je u družstevního bydlení nižší než u osobního vlastnictví, protože družstevní podíl není to samé co být vlastníkem nemovitosti.

Výhody osobního vlastnictví pro investory

Nákup bytu do osobního vlastnictví je méně rizikový, protože nebezpečí jeho vytunelování je velice nízké. Nečíhá na vás hrozba v podobě záludných a svazujících stanov. V katastru nemovitostí jste zapsáni jako vlastník bytu, nikdo vám tedy nebude mluvit do toho, komu jej pronajímáte.

Investiční výhodou bytu v osobním vlastnictví je také vyšší likvidita. Pokud se budete chtít bytu neprodleně zbavit, najdete zájemce mnohem rychleji, než kdybyste prodávali družstevní byt. Sehnat zájemce bude vždy těžší, protože bude narážet na tentýž problém, se kterým jste se potýkali vy – bude buď potřebovat celou částku, nebo se za hypotéku musí zaručit jinou nemovitostí.

Ale co je nejzásadnější, hypotéku na byt do osobního vlastnictví dostane každý věrohodný investor, aniž by musel mít celou kupní částku nebo jinou nemovitost jako zástavu. A pak může zvýšit svůj výnos pákou.

Spíš na bydlení než na pronájem

O družstevní bydlení je stále zájem, staví se i novostavby. Mezi zájemci o byt se totiž stále najde velké množství těch, kteří si nemohou dovolit koupit byt do osobního vlastnictví. Jedná se například o specifické profese, které nedosáhnou na hypotéku, a raději potom splácejí postupně družstvu anuitu. Týkají se jich potom 3 situace, které vyřeší koupě družstevního bytu.

Ani my své klienty neodrazujeme od koupě družstevního bytu, pokud si jej chtějí pořídit pro sebe. Troufnu si ale tvrdit, že díky zmiňovaným rizikům a komplikacím se investice do družstevního bytu nevyplatí. Každopádně, investiční potenciál konkrétního bytu se může lišit vedle vlastnictví také s ohledem na lokalitu nebo další ukazatele.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.


2 odpovědí
  1. Benc Jaroslav
    Benc Jaroslav says:

    Jsem majitelem vlastního bytu v družstevní zástavbě k mému bytu patří i společné prostory.Družstevní samospráva si tyto prostory uzamkla s tím že všechny společné prostory patří družstvu Počet vlastníků v celém v celém objektu 17 a družstevníků 13 . Objekt má 3 vchody Dům který obývám má 7 vlastníků a 3 družstevníky.Nevím jakým způsobem bych se domohl svých vlastnických práv a jestli si toto může Stavební bytové družstvo dovolit. Děkuji.

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,
      společné části domu (tedy vše s výjimkou vymezených bytových a nebytových jednotek) jsou ze zákona společné všem vlastníkům všech jednotek. Na společných částech domu máte spoluvlastnický podíl, rovnající se podílu plochy Vašeho bytu a součtu ploch všech jednotek v domě. Jako spoluvlastníkovi Vám tedy jiný spoluvlastník, ač má větší, či dokonce většinový podíl, nemůže bránit v jejich užívání.
      Jako spoluvlastník bych tedy družstvo, jako druhého spoluvlastníka, nejprve písemně vyzval a následně, pokud neuspějete, je možné jej donutit soudní cestou.
      Výjimku tvoří případy, kdy část společných prostor je vymezena v prohlášení vlastníka budovy jako společné prostory, společné jen některým vlastníkům jednotek (například společné garáže ve společných částech domu, sklepy – typické u novostaveb).
      s pozdravem
      Vladimír Zuzák

Komentáře jsou uzavřeny.