Dejte pozor na dlužníky

Jak pronajímat byt? Dejte pozor na dlužníky

Jako majitele investičního bytu vás zajímají dvě klíčové věci: aby byl pronájem dlouhodobý a aby nájemníci pravidelně platili nájem. Jaká je pravděpodobnost, že narazíte na notorické dlužníky? V České republice má nesplacené závazky každý dvanáctý člověk. Obezřetnost je tedy na místě.

Počet neplatičů v České republice stále roste – podle sdružení Solus má závazky po splatnosti 8,24 % dospělých lidí. Situace se liší podle jednotlivých krajů – nejhorší je v Ústeckém kraji, kde dlouhodobě neplní své závazky 15 dospělých obyvatel ze sta. Více než 10 % dlužníků žije také v Karlovarském, Libereckém a Moravskoslezském kraji.

Odkud víme počet zadlužených?

SOLUS je zájmovým sdružením, jehož cílem je přispívat k prevenci předlužování, k prevenci růstu počtu dlužníků v prodlení, ke zvyšování vymahatelnosti stávajících dluhů po splatnosti a ke snižování potenciální finanční ztráty věřitelů. Sdružuje řadu společností z různých ekonomických sektorů – např. nebankovní finanční instituce, banky, telekomunikační operátory, distributory energií a další.

V těchto krajích pořídíte sice byt o několik set tisíc levněji než třeba v Praze nebo Brně, otázka však je, zda se to vyplatí. Zvýšené riziko, že nájemníci nebudou platit nájem nebo budou ničit zařízení, může zásadně ohrozit výnos, který jste si spočítali na papíře.

Je jen na vás, zda toto riziko budete chtít nést. S novým občanským zákoníkem se naštěstí zlepšily podmínky pro řešení problémů s neplatiči (podívejte se na článek Investici zhatí neplatiči nájemného. Vystěhujte je!). Ale můžete také volit lokality, kde není zadluženost tak vysoká (např. Vysočina, Zlínský kraj, Praha a okolí), a tudíž bude vaše riziko nižší.

Jak pronajímat byt bez zbytečných starostí?

S nájemníky je to tak – každá rada drahá. Pronájem je vždy trochu riziko, protože lidský faktor může zklamat a dorazí-li nájem jednou na váš účet, nikdy si nemůžete být jisti, že dorazí i podruhé. Nájemníci mohou přijít o práci nebo se dostat do jiné těžké životní situace.

Ovšem pronajmout byt „dobře známému neplatiči“, to by se vám stát nemělo. Jak tomu předejít?

Promyslete rizika pronájmu, ať jim můžete včas předejít.

Promyslete rizika pronájmu, ať jim můžete včas předejít.
Photo Credit: simone.brunozzi Quinn Dombrowski cc

Zkušenost

Ať už půjdete při hledání nájemníků přes realitní kancelář nebo na vlastní pěst, dejte vždy na svoje životní zkušenosti.

Důležité je při prohlídce dobře odhadnout klienta – slušný a solventní nájemník se dá rozpoznat, pokud položíte ty správné otázky. Čím déle budete pronajímat, tím budete více zběhlí ve svém „odhadu na lidi“.

Kauce

Jako jistou formu prevence, která může fungovat například v krajích, kde jsou nižší průměrné příjmy, můžeme doporučit dát do smlouvy vyšší vratnou kauci. Pokud by byly s nájemníkem potíže, zůstane vám alespoň nějaká částka, a zcela nesolventní nájemníky odradí vyšší kauce už ze začátku.

Ukazatelem budoucích problémů může být vedle neochoty složit kauci také to, když nájemníci nechtějí uvést svoje číslo účtu v nájemní smlouvě.

Reference

Každý nájemník už někde dříve bydlel a vy můžete podobně jako u žadatelů o zaměstnání vyžadovat kontakty na předchozí pronajímatele. Zavolejte jim a vyptejte se na zájemce o bydlení ve vašem bytě. Zajímejte se nejen, zda pravidelně platil, ale také na jeho chování v bytě, zda s ním byly nějaké problémy, a proč vůbec v dosavadním nájmu končí.

Stejně jako u žadatelů o práci, i u nájemníků vám mohou reference prozradit mnoho zajímavého.

Registry

Solventnost nájemníka si můžete případně ověřit také v placených registrech dlužníků, mohou vám pomoci také náhledy do insolvenčních rejstříků. Pokud ovšem nespolupracujete s institucí, která má do registrů přístup, budete muset donutit ke spolupráci budoucí nájemníky – o výpis z registrů mohou požádat jen ti, kterých se informace týkají. A nebude to zadarmo – například zaplatíte 200 Kč za expresní výpis z BRKI (Bankovní registr klientských informací) a NRKI (Nebankovní registr klientských informací), nebo 99 Kč za SMS ze Solusu.

Pokud už se do problémů s nájemníky dostanete, je dobré vědět, že nový občanský zákoník stojí v tomto případě na straně pronajímatele.

Dát výpověď neplatičům je snazší: dlužná částka nutná pro vystěhování je stále ve výši tříměsíčního nájmu, pak ale můžete vystěhovat nájemce bez další výpovědní lhůty.

Bránit se může podáním žaloby u soudu, přesto má povinnost byt bez odkladu opustit. Více se dočtete v článku Pronajímáte byt? Pravidla mění nový občanský zákoník.

Tipy na pronájem bytu bez starostí

1. Registry dlužníků

  • Bankovní registr klientských informací (BRKI)
  • Nebankovní registr klientských informací (NRKI)
  • insolvenční rejstříky
  • databáze SOLUS a další

2. Zkušenost: vaše či důvěryhodného partnera

3. Reference předchozích pronajímatelů

3. Do smlouvy dát vyšší vratnou kauci



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.


4 odpovědí
  1. petr.p
    petr.p says:

    Dovolím si podotknout, že rada ověřit nájemníka v registrech dlužníků je v praxi neaplikovatelná. Jednak o výpis může požádat jen dotyčná osoba (eventuálně mi může udělit plnou moc s úředně ověřeným podpisem a pak zažádám já), druhak jsou registry tři (Solus, BRKI, NRKI), za třetí každý výpis stojí cca 200 Kč (teď jsem zrovna dostal svůj výpis ze Solusu – stál 218 Kč) = tj. 600 Kč za všechny výpisy a za čtvrté vyřízení výpisů trvá asi měsíc (nejrychlejší je Solus, který výpis dodá za dva týdny, na výpisy z NRKI/BRKI je opravdu třeba čekat měsíc); případné expresní vyřízení stojí dvojnásobek. O výpisy z registrů bych snad požádal jen u nájemníka, který by chtěl nájemní smlouvu na 50 let. Ale s většinou nájemníků uzavírám smlouvu na 1 rok nebo na dobu neurčitou s 3 měsíční výpovědní lhůtou; neumím si představit, že bych každého zájemce žádal, aby mi dodal výpisy, když se na jejich vyřízení čeká měsíc…

    P.S. Nepronajímám v Praze, varianta zajít do sídla BRKI/NRKI osobně je nemožná. Navíc Solus neumožňuje osobní objednání, akceptuje jen poštou.
    Vím, že Solus umí výpis přes SMS a BRKI umí internetový výpis, ale nejprve je nutné se do systému zaregistrovat, což trvá také asi dva týdny a žádný zájemce o bydlení toto dělat nebude. Nájemních bytů je nadbytek, nájemník půjde o dům dál, než by šaškoval s výpisy.

    P.P.S. Solus už není jen negativní registr, ale i pozitivní (platí to už nějaké 4 roky).

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,

      díky za Vaše bystré čtení našeho blogu i osobní zkušenosti – článek jsme doplnili a děkujeme. Jsou instituce, s nimiž je možné spolupracovat, které přístup do registrů dlužníků mají, anebo můžete také žádat vše po budoucích nájemnících – to zřejmě hlavně v případě, že už máte vážnější podezření, že by mohli být v problémech.

      s pozdravem

      Vladimír Zuzák

  2. Matys
    Matys says:

    Co se týká dluhů je to docela ošemetná věc. Stát se dlužníkem je vážně snadné. Poměrně nedávno jsem byl v pokušení něco rychle vyřešit půjčkou. dokážete vy splácet?

  3. martin
    martin says:

    no jo kapitalismus. jsk smutné. csak si ty byty ani penize do hrobu nevemete…

Komentáře jsou uzavřeny.