vystehovani_1

Investici zhatí neplatiči nájemného. Vystěhujte je!

Chystáte-li se k investici do nemovitosti, hlavní riziko představují neplatící nájemci. Lokalitu si sami vyberete a byt upravíte, ale jednání nájemníků je jako každý lidský faktor nepředvídatelné. Některým problémům se můžete vyhnout, jiné budete muset ošetřit smluvně a doufat, že k nim nedojde. S novým občanským zákoníkem je naštěstí vystěhování neplatících nájemníků jednodušší než dříve.

Výnos z investičního bytu je závislý na poměru mezi kupní cenou a výší nájmu (více čtěte v článku Investice do nemovitostí. Jak získat zajímavý výnos?). Významný problém proto představuje každý měsíc, kdy od nájemníků nedostanete zaplaceno, především pokud sami splácíte hypoteční úvěr. Neplatiči nájemného jsou právě proto označováni za noční můru investorů.

Úspěch byste si měli pojistit opatrným výběrem nájemníků. Pomoci vám v tom může článek Jak pronajmout byt? Nájemníky vybírejte pečlivě. Vyhnout se neplatičům můžete do velké míry také volbou lokality – byty, které levně koupíte například v Severních Čechách, je těžké pronajmout solventním nájemníkům.

Druhý krok je potom právní – věnujte dostatečnou péči znění nájemní smlouvy a buďte předem připraveni na situaci, kdy by došlo k neplacení nájmu nebo jiné závažné komplikaci.

Nový občanský zákoník posílil práva pronajímatele

Zatímco dříve mohlo vystěhování neplatících nájemníků trvat až půl roku, což představovalo pro investory závažný výpadek v příjmech, nový občanský zákoník situaci vylepšil. Poukázal jsem na to už na začátku roku, kdy zákoník vstoupil v platnost, v článku Pronajímáte byt? Pravidla mění nový občanský zákoník.

Zatímco dříve bylo k výpovědi z nájmu nutné „přivolení soudu“, dnes je role soudu omezena na možnost nájemníka požádat o přezkoumání. Nový občanský zákoník opouští i nutnost zajistit nájemci bytovou náhradu či přístřeší. Především však zkracuje dobu, kdy je možné výpověď dát – pokud nájemce nezaplatí nájem po tři měsíce, můžete ho vykázat z bytu s okamžitou platností.

Jak přesně zákoník vymezuje podmínky výpovědi a jaké výpovědní lhůty jsou možné?

Co je hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu

Dopustí-li se nájemník tzv. hrubého porušení povinnosti vyplývající z nájmu, můžete mu dát výpověď, kdy musí byt opustit v tříměsíční výpovědní lhůtě. Jaké důvody vás k tomu ze zákona mohou vést, to se mírně liší pro smlouvy na dobu určitou a neurčitou.

V případě obou smluv máte právo vypovědět nájem:

  • pokud je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
  • pokud má být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat;
  • nebo pokud tu je jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Smlouvu na dobu neurčitou můžete navíc vypovědět i z osobních důvodů, kdy byt budete potřebovat pro sebe nebo svou rodinu:

  • pokud má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, protože byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno;
  • či pokud potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Neplatičství je zvlášť závažný způsob porušení povinností

Vypovědět nájem lze nyní díky novému občanskému zákoníku také bez výpovědní doby, a to v případě porušení povinností zvlášť závažným způsobem. V takovém případě má nájemce byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce.

Jedná se o tyto případy:

  • poškozuje-li nájemce byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem;
  • způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí;
  • nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno;
  • a zejména také nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců.
Tři měsíce vám nezaplatili? Neplatiče nájemného můžete vystěhovat prakticky okamžitě.

Tři měsíce vám nezaplatili? Neplatiče nájemného můžete vystěhovat prakticky okamžitě.
Photo Credit: Les Haines Caitlin Childs cc

 

Jak doručit výpověď nájemci

Dopustili-li se vaši nájemníci některého z výše uvedených přestupků a vy jste se rozhodli jim dát výpověď z nájmu, musíte tuto výpověď doručit náležitým způsobem, jinak hrozí, že bude neplatná.

Výpověď musí být písemná, musí být uveden výpovědní důvod a také poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Výpověď je nutné doručit druhé smluvní straně, a tedy nájemci, a výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

V případě výpovědi bez výpovědní doby, to znamená ve zvláště závažných případech, musíte předem a písemně nájemce vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování. Pokud tak neučiníte, k výpovědi se nepřihlíží. V samotné výpovědi pak musíte uvést, v čem spatřujete zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti.

Nájem můžete vypovědět po 3 měsících, s jednou výjimkou

Vystěhovat neplatiče tedy můžete, pokud vám nezaplatil nájemné a náklady na služby po dobu aspoň tří měsíců a svůj dluh neuhradil ani v přiměřené době poté, co jste ho k tomu písemně vyzvali.

Je tu však jedna výjimka. Pronajímatel není oprávněn nájem z toho důvodu vypovědět, pokud je s nájemcem ve sporu o výši nájmu a pokud nájemce uloží dlužné nájemné, případně jeho spornou část, do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele.

Pohlídejte si odchod nájemce do 3 měsíců

Nakonec vás chci upozornit ještě na ustanovení § 2285, kvůli kterému se vám může stát, že vznikne další ujednání o nájmu, aniž byste o tom věděli. Platí to v případech, kdy nájemce pokračuje v užívání bytu, i když měl nájem už skončit. Pokud nájemce nevyzvete písemně, aby byt opustil, a on tam setrvá po tři měsíce, je tím nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve, maximálně však na dva roky.

Vzhledem k tomu, že zákon říká, že toto neplatí, ujednají-li strany něco jiného, doporučuji vám, abyste zakotvili ve smlouvě o nájmu, že se ustanovení § 2285 nepoužije. Pokud se tak nestane, je potřeba si pohlídat, aby se nájemce vystěhoval ve lhůtě tří měsíců a urgovat ho písemnou výzvou, kde jej vyzvete k opuštění bytu či domu.

Ovšem neodevzdá-li nájemce pronajímateli byt či dům v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt či dům skutečně odevzdá.



Aleš Novák

Mgr. Aleš Novák LL.M je advokátem a spolumajitelem Advokátní kanceláře Šebelová Novák, kde nabízí mimo jiné i advokátní služby v oblasti vlastnictví nemovitostí a vymáhání pohledávek.