spoření na důchod

Investiční byt: trochu jiné spoření na důchod

Bude mít náš stát za dvě nebo tři dekády na to, abychom dostali slušný důchod? Těžko říci, spolehnout se na to však určitě nemůžeme. Jak si tedy nejlépe na důchod spořit? Jednou ze zajímavých možností je koupit si byt. Jako investici.

Představme si příklad: šestatřicetiletá vysokoškolačka Jana, před třemi lety pracující na pozici team-leadera ve velké finanční instituci, je teď na mateřské. Dcera půjde za pár měsíců do školky. Její muž slušně vydělává, ona se bude brzy vracet do práce. Rodina bydlí ve svém bytě a má něco našetřeno.

Jana přemýšlí, že by bylo dobré nespoléhat jen na důchod od státu, který jednou možná dostane. A nabízí se více možností, jak nečekat s rukama v klíně.

Spoření na důchod: na výběr více možností

Jana už před několika lety uzavřela životní pojištění se spořící složkou. Kdyby se jí něco stalo, dcera dostane příjemnou částku. Anebo – až dosáhne určitého věku (v jejím případě je to 60 let), může si naspořenou částku vybrat, nebo jí bude pravidelně vyplácena (nepříliš závratná částka).

Ale možností je více: akcie, fondy nebo třeba investice do zlata. Tyto varianty mají samozřejmě svá pro a proti (dočtete se o nich mj. v článku Investice do zlata se nevyplácí. Byty ano!). Ale pokud jste „laik“, o světě investic jste zatím slyšeli spíše z povzdálí, asi se vám nebude chtít do akcií ani zlata. Stejně jako Janě.

Investiční byt = pojistka na stáří?

Situace paní Jany nám může sloužit jako dobrý příklad. Možná podobnou právě zažíváte i vy. Vaše rodina má slušné příjmy nebo něco našetřeno, a i když se v penězích vyloženě netopíte, přemýšlíte, jak se zabezpečit na stáří – jinými slovy řešíte spoření na důchod. Anebo máte možná jiný cíl – pořídit si za ušetřené peníze něco, co bude mít hodnotu i za dvacet let.

A může to být právě byt. Pokud si můžete dovolit hypotéku, jděte do toho (pro lepší orientaci se podívejte třeba na článek Koupě bytu na hypotéku: Na co si dát pozor?). Hypotečním úvěrům doba přeje – nízké úrokové sazby můžeme čekat ještě určitě několik příštích měsíců. Ceny bytů navíc rostou a je tedy logické, že co koupíte teď, se v budoucnu jen zhodnotí.

Důležité je místo, kde byt koupíte

Už vícekrát jsme na našem blogu psali o tom, že  jak důležitá je lokalita (např. článek Cenová mapa bytů se mění. Rostou rozdíly nebo Hledám byt v dobré lokalitě. Jak postupovat?).

Ceny hypotečních úvěrů jsou všude stejné. Ale ceny bytů v Praze jsou nejvyšší v celé ČR, nižší jsou v Brně, řádově nižší třeba v Karviné. Záleží tedy na tom, za kolik daný byt koupíte, ale hlavně, za kolik jej dokážete pronajmout.

Čím lepší je poměr cena bytu (resp. splátka hypotečního úvěru) vs. výše nájmu, tím více můžete vydělávat už teď. Určitě však nedoporučuji vybírat lokality se super levnými byty, kde se vám budou těžko hledat nájemníci. Držel bych se ideálně Prahy, Brna nebo jiných perspektivních měst.

A také zpravidla platí, že čím lepší je koupený byt, tím více vyděláte později – až bude hypoteční úvěr splacen a vám už budou pouze přibývat peníze za pronájem. Ale než úvěr splatíte, s ročním výnosem se můžete pohybovat okolo 5,5 % (podrobnější informace najdete v článku Kolik vám investiční byt vydělá? Spočítejte si výnos).

Před koupí si propočítejte výnosnost bytu. Zaměřte se na poměr cena vs. zisk z pronájmu. S výpočtem vám pomůže výnosová kalkulačka.

Před koupí si propočítejte výnosnost bytu. Zaměřte se na poměr cena vs. zisk z pronájmu. S výpočtem vám pomůže výnosová kalkulačka.
Photo Credit: CarbonNYC [in SF!] r0sss cc

Hypotetický příklad investičního bytu

Jana není spokojená s nejistotou, která ji čeká za pár desítek let, nechce být v důchodovém věku odkázána na pomoc státu. Definitivně se s manželem rozhodla spořit na stáří a pořídit si byt jako investici.

Nemovitost navíc není jen kusem papíru. Když ji jednou bude Jana s manželem vlastnit, nic na tom nezmění ani případná finanční krize. Pokud budou potřebovat, mohou byt nakonec použít sami pro sebe či rodinu (kdo ví, zda se nebude hodit dceři?).

Jana s mužem si vybrali byt 2+kk za 2,4 mil. Kč. Jsou to univerzální byty, může si je pronajmout jednotlivec, mladý pár nebo malá rodina s jedním dítětem. Polovinu peněz dodali ze svého (s částí jim pomohli rodiče). Vzali si hypoteční úvěr na 25 let, úrok je 2,69 %. Byt měsíčně pronajímají za 10 000 Kč. I když započítáme potřebné daně, pojištění a případnou částku za správu bytu, dostaneme se na čistý výnos ve výši 5,5 %.

Na konci splácení úvěru jim bude byt vydělávat přesně tolik, kolik za něj nájemníci měsíčně zaplatí. A to může být na začátku penze velice příjemné přilepšení k důchodu. A kromě toho, rodina bude mít zkrátka vlastní byt. A to se počítá.

Hypotetický příklad (ceny bytů, energií i podmínky hypotéčních úvěrů se samozřejmě mohou časem měnit)

Hypotetický příklad (ceny bytů, energií i podmínky hypotéčních úvěrů se samozřejmě mohou časem měnit)

Na další praktické informace k bytu jako investici se podívejte zde.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.