výhody bytu v osobním vlastnictví

Výhody koupě bytu do osobního vlastnictví

Vybrali jste lokalitu a pak jste přišli na jednu důležitou věc – někdy je skoro tentýž byt, hned přes ulici, levnější než jiný. Byty se dívají sobě vzájemně do oken, na metro i do obchodu je to stejně daleko a kvalita nebo stáří mohou být také stejné. Ale jeden z nich je levnější. Jeden z nich je totiž družstevní. Vyplatí se připlatit si za osobní vlastnictví?

Jaké výhody pro vás plynou z toho, když si byt koupíte do osobního vlastnictví? Cenový rozdíl bývá kolem deseti procent, u bytu 2+kk tedy třeba i 250 000. A to není zanedbatelná částka. Co si za tyto peníze kupujete navíc?

Je to jednoduché a dá se to vlastně shrnout do jedné věty  – byt bude prostě váš. Budete v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci, a tudíž můžete s bytem zacházet zcela svobodně, podle vašeho soukromého uvážení. Nechejte si vysvětlit výhody osobního vlastnictví a na konci přijměte jeden dobrý tip!

Co je doma, to se počítá (jistota, svoboda, bezpečí)

Když vlastníte byt, máte prostě jistotu – že něco opravdu máte, něco, co můžete třeba kdykoli pronajmout nebo rekonstruovat bez souhlasu kohokoli dalšího. Naopak v případě družstevního bytu musíte mít souhlas družstva skoro ke všemu. Vlastníkem bytu je totiž družstvo a vy vlastníte jen podíl v tomto družstvu – proto jste vždy závislí na rozhodnutí dalších družstevníků.

Hlavní problém je s pronájmem – pokud si družstvo ve stanovách vymínilo právo mluvit vám do výběru nájemníka, nebo snad pronájem úplně zakázalo, nákup bytu na pronájem nebude možný vůbec. A zvážit byste ho měli i tehdy, když kupujete byt sami pro sebe – nikdy nevíte, kdy ho budete potřebovat pronajmout. Naopak SVJ vám do nájemníků nemá co mluvit.

Podobné je to s rekonstrukcí – byt, který vlastníte, můžete uvnitř upravovat dle libosti, ale u družstevního musí případnou rekonstrukci posvětit družstvo. Důležitým aspektem je ale také vaše právní jistota, která je při zápisu do katastru mnohem vyšší, než když jste zaznamenáni v neveřejné evidenci družstva.

Výhody koupě družstevního bytu

  • převod družstevního podílu je rychlejší než převod v katastru, byt můžete koupit rychle
  • družstevní byty bývají minimálně o 10 % levnější a budete osvobozeni od daně z nabytí nemovitosti
  • byt můžete koupit tajně, nebudete zapsáni v žádné veřejné evidenci (a nepotřebujete ani souhlas manželky)

Více se dočtete v článku 3 situace, které vyřeší koupě družstevního bytu.

Výhody osobního vlastnictví

  • jste výhradním vlastníkem bytu a nikdo vám nemůže mluvit do toho, jak s ním naložíte (kromě manželky)
  • jste jako vlastníci uvedeni ve veřejné evidenci – katastru nemovitostí, což zvyšuje vaši právní jistotu
  • můžete byt snadno financovat s pomocí hypotečního úvěru nebo později zastavit i za jiným účelem
  • byt je vhodný na pronájem, jako investice – komu jej budete pronajímat, bude totiž jen na vás

Další výhoda: možnost hypotečního úvěru

Pokud bydlení hledáte už nějakou dobu, narazili jste i na další rozdíl mezi koupí bytu v osobním vlastnictví a družstevním bytem. V prvním případě totiž můžete koupi bytu financovat hypotečním úvěrem.

Pokud nemůžete koupi bytu plně pokrýt svými vlastními prostředky, je pro vás osobní vlastnictví určitě lepší volbou. Sice zaplatíte více, za to je ale financování jednodušší. (V případě převodu družstevního bytu musíte mít k zástavě pro banku hotovost nebo jinou nemovitost).

Jak už jsme vícekrát psali, úrokové sazby jsou stále nízko, což je určitě další argument pro koupi. Myslete ale na to, že  se letos čeká omezení těch úvěrů, skrze které chtějí klienti financovat více než 85 % kupní ceny. Více se dočtete v článku Bez úspor? Vyřízení hypotéky se zkomplikuje.

Komunikaci s majiteli dalších bytů se nevyhnete

I v případě koupě bytu do osobního vlastnictví musíte samozřejmě respektovat zákonné povinnosti, ať už vůči státu nebo v rámci společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ) u vás v domě. SVJ vznikne, jakmile je v domě více než 5 bytů v osobním vlastnictví. Jednou za rok všichni vlastníci bytů zaplatí daň z nemovitosti a pravidelně každý měsíc přispívají do fondu oprav a samozřejmě musí uhradit také služby (elektřina, voda, plyn, správa domu).

Výše vašich příspěvků do fondu oprav závisí na výměře bytu – kdo má tedy největší byt v bytovém domě, musí také počítat s nejvyšším příspěvkem do tohoto fondu. Před koupí bytu do osobního vlastnictví je určitě třeba si pořádně prověřit, jak vysoké všechny tyto poplatky jsou – aby vás po podepsání rezervační smlouvy nečekalo nemilé překvapení.

Tip pro vychytralé kupující

Zajímavou příležitostí jsou družstevní byty, kde dostanete písemné potvrzení, že budou v blízké budoucnosti (obvykle do roka) převedeny do osobního vlastnictví, zatímco nyní jsou ještě družstevní. Pokud byla zachována jejich nízká cena (velmi často cenu zvedne již tento příslib, ale to si nedejte líbit), pak vás čeká záhy po koupi rapidní zhodnocení nemovitosti (10 %), kterého byste jinak těžko dosáhli. A výhody osobního vlastnictví budou vaše, stačí si na ně jen chvíli počkat!
Počkejte si na výhody bytu v osobním vlastnictví

Počkejte si na výhody bytu v osobním vlastnictví.
Photo Credit: bobbymond José Maria Silveira Neto cc

Možné překážky či komplikace?

V případě bytu v osobním vlastnictví je určitě zajímavé se před jakýmkoli závazkem poptat sousedů na to, jak funguje SVJ v domě, jaké jsou vztahy mezi vlastníky, zda jsou v plánu nějaké rekonstrukce domu apod. Zkrátka – co v domě funguje a nefunguje. To vám žádný makléř ani prodávající neřekne.

Zjistěte také, zda SVJ nemá nějaké dluhy – abyste si později nepřivodili zbytečné problémy. Protože jakmile se člověk stane členem SVJ, spadne na něj i ručitelský závazek a poměrná část dluhů SVJ. Také je dobré si na katastru nemovitostí ještě před podpisem jakékoli smlouvy ověřit, zda ten, kdo byt prodává, je skutečně vlastníkem nemovitosti.