Přejete si levné bydlení? 5 kroků k nižší ceně za byt

Vítězem v disciplíně koupě bydlení je ten, kdo si dokáže koupit co nejlepší byt za co nejpříznivější cenu. Jak na to? Jedním z dobrých tipů je připravovat si půdu od samého začátku - nejen při vyjednávání slevy pro vybraný byt, ale již od chvíle, kdy promýšlíme, jaké bydlení chceme. Využít tak můžete nejen vyjednávací schopnosti, ale také znalosti realitního trhu a faktorů, které určují cenu bydlení. V pěti krocích pak můžete postoupit až k dobré ceně, kterou vám bude každý závidět.

Když mluvím o tom, jak si koupit bydlení za dobrou cenu, nemám na mysli tlak na prodávající, aby prodali nemovitosti pod cenou, ani žádné triky jak vyzrát na realitní makléře. Ve skutečnosti cenu bydlení ovlivňuje tolik faktorů, že kupující velmi často kupují drahý byt kvůli tomu, že si ho špatně vybrali anebo si nevšimli, jaké zbytečnosti se k němu vážou. Stejně spokojení by přitom byli i v mnohem levnějším bytě. První kroky k nižší ceně jsou tedy jednoduše prací s tím, co všechno ovlivňuje cenu bydlení.

Samotné vyjednávání o slevě patří samozřejmě rovněž k důležitým krokům, věnoval jsem se tomu už v článku Jak ušetřit při koupi nemovitosti? Vyjednejte si slevu. I tady ovšem platí, že vysoká cena je důsledkem nešikovného jednání na straně kupujícího, spíše než reálnou hodnotou nemovitosti, pod kterou by nebylo slušné jít. První zásadní chybou bývá, že se kupující nezeptá na možnost slevy - líná huba, holé neštěstí. Slevu pak obvykle nedostanou především ti kupující, kteří se nechají příliš rychle přesvědčit k podpisu rezervační smlouvy, anebo se před prodávajícím nebo makléřem otevřou a ukážou emoce. Jakmile dáte najevo, že se vám byt hodně líbí, nikdy z něj neuděláte levné bydlení.

Jak snížit cenu bydlení v 5 krocích

Následujících pět rad vás provede celým procesem správné koupě bydlení tak, abyste z něj vyšli jako vítěz.

1. Usměrněte svoje sny chytře zvolenými prioritami

Jsem zastáncem toho, že by si partneři měli na začátku vyjasnit svoje sny a přání. Psal o tom už Karel Trachta v článku Jak postupovat při koupi nového bydlení. Vyjasněte si, co chcete. Pokud ale chcete dosáhnout nízké ceny, budete si muset uvědomit, které aspekty vašeho vysněného bydlení tlačí jeho cenu nahoru (dozvíte se to ze seznamu uvedeného s odkazem výše). A potom vás čeká rozhodování o prioritách - na čem budete trvat a z čeho jste ochotni slevit. Buďte chytří a udělejte rozumný kompromis, který usměrní vaše hledání směrem k bytům, na které máte peníze. Typické je, že cenu bytu zbytečně navyšuje například balkon nebo terasa, bez nichž byste se většinou obešli. Zbytečné peníze navíc obvykle vydáte taky za byty po rekonstrukci - levněji vás vyjde, pokud si koupíte starší byt a zrekonstruujete ho sami.

Pokud dokážete rozsekat celkovou částku na jednotlivé položky, budete vědět, čeho se máte vzdát, aby cena byla nižší.

2. Dejte pozor na to, co se prodraží do budoucna

Při výše popsané prioritizaci si musíte dát pozor na kompromisy, které snižují kupní cenu, ale zvyšují významně fond oprav, poplatky nebo jiné budoucí náklady. Vůbec nejhorší jsou rozhodnutí, která zvyšují obojí - jak kupní cenu, tak poplatky.Pokud kupujete starší byt, vyhněte se například domům s drahým elektrickým vytápěním. Další nebezpečí může skrývat dům, který čeká rekonstrukce - může to znamenat povinnost přispívat do fondu oprav i několik tisíc. Může vás to čekat i v domě po rekonstrukci - pokud si společenství vlastníků vzalo úvěr a ještě ho nesplatilo, odrazí se to ve fondu oprav úplně stejně. Proto doporučuji vyžádat si zápisy ze schůzí společenství vlastníků a také finanční uzávěrku.U novostaveb existují jiná rizika, na která byste se měli developera zeptat - je to například recepce, bazén nebo park, jejichž provoz a péči je nutné zaplatit ze společných peněz. Přitom jsou naprosto zbytečným luxusem.

3. Zjistěte všechny nedostatky a použijte je

Tady už se dostáváme pomalu k přípravě na vyjednávání o slevě. Nejzásadnějším pravidlem je vyjednávat věcně, nikoli emočně. Pokud chcete dostat slevu, musíte vědět přesně proč. A jak to zjistíte?I když se vám byt líbí, zkuste se soustředit na jeho nedostatky a napište si je na papír. Mohou to být (ideálně) i věci, které vám nevadí, ale obecně jsou považovány za dobrý důvod ke slevě. Dobrým příkladem je lokalita - pokud třeba pracujete na Žižkově, je to pro vás ideální místo k bydlení, za dobrou adresu ale Žižkov považován není, a tak můžete na základě toho žádat o slevu.Vůbec nejlepší je nechat si nemovitost prověřit profesionálními inspektory - odborníky na technický stav budov, ale také právními experty, kteří odhalí veškeré věcné vady. I když vás neodradí od koupě, měli byste je využít při jednání o slevě.

4. Buďte připraveni vyjít vstříc prodávajícímu

Když jdete na jednání o ceně vybraného bytu, z vaší strany by měla být možná velká flexibilita.

Vyjednávat pozičně znamená znát navzájem svoje potřeby a přání a vyjít si vstříc.

Ať už jde o prodávajícího nebo makléře, přejí si nemovitost prodat většinou rychle. Celému jednání proto hodně pomůže, pokud budete mít již hotový prescoring a ideálně také budete mít předjednaný hypoteční úvěr v bance (na jednání v bance vás připraví můj článek Čeká vás hypotéka na bydlení? Víme podle čeho vybírat). Zajištěné financování pak můžete uvést jako záruku toho, že celá obchodní transakce může proběhnout velmi rychle, pokud se dohodnete na výhodných podmínkách.Ideální je, když se vám podaří jednat přímo s prodávajícím - můžete mu totiž vyjít vstříc v mnoha dalších směrech než jenom rychlým průběhem celého obchodu. Můžete ho například ujistit o tom, že prodává nemovitost slušným lidem - záleží na tom, co vám o sobě řekne. Nebojte se zeptat, proč nemovitost prodává a co si od toho slibuje, a zacházet s ním podle toho.

5. Vyjednávejte od začátku až do konce

Jak jsem psal výše, líná huba - holé neštěstí. Už při prvním telefonickém rozhovoru s realitní kanceláří se můžete zeptat na to, jestli bude možné se bavit o slevě, obzvlášť pokud už máte první věcné argumenty (například lokalitu). Nejdřív ovšem po telefonu zjistěte, jestli je vůbec cena uvedená v inzerátu konečná, anebo je třeba bez příslušenství. (Vyčerpávající seznam všech otázek, které můžete položit po telefonu a ušetřit s tím čas při prohlídce, najdete v článku Jak koupit byt? První telefonát může být rozhodující.)V případě, že máte důvodné podezření, že o byt nemá zájem nikdo další, můžete také vyčkávat, dokud prodávající z původní ceny nesleví, a ozvat se mu třeba jednou za 14 dní s dotazem, zda i cenu nerozmyslel. A na závěr dobrý tip: U developerů zjistíte někdy jednoduše, že o byty není velký zájem - uvádějí na internetu byty jeden týden jako prodané a druhý týden opět jako určené ke koupi. A potom víte, že máte prostor pro vyjednávání otevřený.Photo Credit: Freddy Snijder Tax CreditsAndrew Feinberg cc