1banaan_flickr

Nabídka bytů stále převyšuje poptávku. Jak to využít?

Kdo je dnes králem realitního trhu? Zdá se, že jsou na koni především prodávající. Kdo prodává byt, dostane plnou péči realitní kanceláře, která usiluje za všech okolností o to, aby nemovitost prodala co nejdráž. Kupující naopak najde zastání jen těžko. Už od roku 2008 převyšuje nabídka bytů v Praze poptávku. Výhodné podmínky by proto měly náležet tomu, kdo přináší peníze. Každý, kdo kupuje bydlení, by měl vědět, jak se věci mají na realitním trhu a jak si vydobýt zasloužený respekt.

Zlatá léta překotného prodeje nemovitostí má realitní trh už pár let za sebou. Na jednáních s prodávajícími to přitom stále vypadá, jako kdyby se na byty stály fronty stejně dlouhé jako kdysi na banány. Zatímco prodávajícím to hraje do karet, ten, kdo si bydlení kupuje, by měl znát skutečný stav věcí na realitním trhu. Ačkoli se trh v tomto roce opět zvedá, s prodeji bytů v Praze to stále není, co to bývalo. Nabídka dnes převyšuje poptávku. Toto pravidlo platí s výjimkou specifických rezidenčních lokalit v Praze.

Zlatá éra realitního trhu

Pojďme si nejdřív říct, jaká je vlastně realitní realita. Před rokem 1989 bydlela většina lidí v družstevních bytech a teprve po revoluci se objevila možnost nejen odkoupit si svůj byt, ale taky koupit si do osobního vlastnictví nové byty postavené čerstvě vzniklými developerskými společnostmi. Začátky kapitalismu nebyly jednoduché, určitě si vzpomenete například na podvodný projekt H-System, ale po několika letech vznikla na trhu seriózní nabídka.

Není divu, že o tuto nabídku bytů se zpočátku zájemci takřka poprali. Právě dospěla silná generace Husákových dětí, která měla hlad po nemovitostech. Věřilo se v neomezený růst ekonomiky, nemovitosti se zhodnocovaly raketovým tempem a všichni říkali – kupujte.

Zlomový rok 2008

Finanční krize znamenala nejen pokles kupní síly, ale pro mnohé taky nutnost svoje nemovitosti prodat.

Finanční krize znamenala nejen pokles kupní síly, ale pro mnohé taky nutnost nemovitosti prodat.

V roce 2008 se zaprvé jednoduše naplnila potřeba klientů. Kdo mohl, už si byt nebo dům koupil. A jistě tušíte, co bylo tím druhým důvodem zlomu – přišla ekonomická krize a vyděsila stejně tak kupující, jako banky. Nezaměstnanost roste a kdo se obává, že brzy přijde o místo, nerad na sebe bere jakýkoli závazek, natož potom hypotéku. I banky zrušily nebo zpřísnily 100% úvěry, které byly běžné před rokem 2008. Přibývá naopak těch, kteří chtějí své finanční problémy vyřešit prodejem nemovitosti.

Realitní trh si prošel transformací, kdy nabídka začala převyšovat poptávku. Ceny se postupně snížily až na dno, kde zůstaly do letoška. Letos poprvé se začíná mluvit o prvních příznacích toho, že by se trh vzchopil.

Jak na to? Trpělivost růže přináší

Dnes jsou tedy realitní servery plné nemovitostí, které nemají kupce, a realitní makléři si nemohou dovolit ztratit žádného zájemce o koupi. Kupující si naopak mohou vybírat a úspěšně jednat o výhodnějších podmínkách, než za jakých se nemovitost nabízí. I přesto byl dosud trh s realitními službami orientován na prodávajícího, zastupování kupujících je zatím v plenkách.

Kdo si počká, ten se dočká. Prodávajícího se můžete přeptat na cenu i každé dva týdny, aby věděl, že máte o byt zájem.

Kdo si počká, ten se dočká. Můžete se na cenu bytu přeptat i každé dva týdny, dokud nezískáte slevu.

Převaha prodávajícího – vyjádřená třeba počtem odborníků, kteří ho proti kupujícímu zastupují – přitom připomíná ozvěnu komunistických dob nedostatkového zboží. Jsem přesvědčen, že místo toho by mělo dnes i v realitách platit – náš zákazník, náš pán.

A jak na to, abyste získali výhodné podmínky, které vám jako odvážnému kupujícímu na tomto trhu náleží? Klíčovým trikem je trpělivost. Pokud dokážete s koupí vybraného bytu počkat, dokud prodávající nesleví z původní ceny, máte vyhráno (je zajímavé také sledovat, co všechno ovlivňuje cenu bydlení). Je to trochu riskantní, ale je velmi pravděpodobné, že jiný zájemce se neobjeví. Prodávající přitom nemůže čekat na prodej nemovitosti věčně, obvykle počítá s horizontem dvou až tří měsíců a právě za takovou dobu můžete dostat vybraný byt se zajímavou slevou. Hodně štěstí při vyjednávání!

Zdroje fotek: Flickr (Digital Internet, Alex Albisi, 1banaan)



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.


1 reply
  1. Karel Adamík
    Karel Adamík says:

    Dobrý den,
    souhlasím s tím ,že doba je nakloněná zákazníkovi, kdo platí, měl by určovat pravidla, takto hovoří teorie. V realitní branži to ale stále neplatí. Zakořeněné postoje hovoří jasně. Provizi platí prodávající .Pro toho musíme udělat maximum, on je naším pánem a my potřebujeme jeho nemovitost. Cílem je ji prodat co nejlépe. Kupující je vedlejší produkt, ten to musí zaplatit a my mu přece pomáháme najít tu nejlepší hypotéku na trhu, tak co by ještě chtěl…

    Proč o tom píši. Napravení a kultivaci realitního trhu vnímám jako dlouhodobý proces.
    Chování realitních makléřů je závislé na kvalitě prodávané nemovitosti. V případě bytu v zajímavé lokalitě, orientace a umístění v domě, kupující často podlehne tlaku i emocím a nakonec i vlastnímu úsudku ( dokáže pocitově, někdy i racionálně posoudit, zdali se jedná o atraktivní byt za cenu odpovídající užitné hodnotě atd.) I lépe vybavený a vyškolený kupující z Home Institute podlehne tlaku realitního makléře ( mám tři vážné zájemce, do dvou dnů složí rezervaci a nemusí si ani vymýšlet). Zkrátka, kdo dříve složí rezervaci ten bere.

    Umím si představit i situaci, kdy vámi vyškolený a poučený- sofistikovaný kupující bude vyžadovat další a další informace o daném bytu atd. Realitní makléř ho zkrátka odmítne a nebo se s ním vůbec nebude bavit ( často dané informace ani nemá, neumí, není ochoten, má jiné zájemce a nebo si počká atd.)

    U bytů tzv. ležáků…je situace samozřejmě jiná. Zde je automaticky prostor pro vyjednávání o ceně a posouzení technického stavu. I ochota makléřů bude jiná. Chtějí za každou cenu prodat, ale kupující chce koupit s vaší pomocí kvalitní nemovitost a ne II. jakost.

    Klíčovým trikem vedle trpělivosti je ještě připravenost. Kupující je připraven po stránce finanční, má finance v hotovosti a nebo již schválený/předschválený úvěr v bance ( ručí např. jinou nemovitostí, když je to možné atd.) Danou transakci může realizovat okamžitě. Silný argument pro jednání s prodávajícím za účelem získání okamžité slevy. V jednání s realitkou je třeba jít již se schváleným financováním ( i s pomocí Home Institute). Financování tedy nenechávat na realitce, nebo třetí straně.

    Držím palce, hezké vánoce.

    K.A.

Komentáře jsou uzavřeny.