exekuce

Může vás překvapit exekuce na nemovitosti?

Reálná hrozba, nebo bájný strašák? Bohužel hrozba. Exekuce může být překvapením pro kupujícího i prodávajícího. V dobré víře mohou uzavřít kupní smlouvu a předat si nemovitost, aniž by o exekuci věděli. Zdrcující zpráva o dluhu může zastihnout kupujícího až v novém domově. O nebezpečí exekuce na nemovitosti je dobré vědět předem a prověřovat prodávajícího všude, kde to jen jde.

Koupě bydlení se může odehrát různě – někdy jde všechno jako po drátkách, ale někdy taky ne. Kupující až příliš často „říkají hop, dokud nepřeskočili“ – problémy se mohou projevit až po zápisu vlastnického práva v katastru. Vedle skrytých technických vad je způsobují skryté právní vady. Exekuce patří k nejhorším z nich.

Možná jste četli článek Prodej nemovitostí v exekuci. Dají se koupit?, kde jsme odpovídali, že nemovitost v exekuci koupit můžete, pokud si najmete dobrého právníka. Jenže to se týkalo situace, kdy o exekuci víte. Mnohem horší scénář je ten, že o exekuci nevíte a dozvíte se o ní, až když je pozdě.

Jak se to může stát a jak se tomu vyhnout?

Vy kupujete, exekutor zabavuje. Kdo s koho?

Když budete kupovat od dlužníka, může se stát (a mockrát se to už stalo), že mu zaplatíte za nemovitost, na kterou mezitím exekutor uvalí exekuci. Jestli si říkáte, že přece stačí zkontrolovat list vlastnictví v Katastru nemovitostí, mám pro vás špatnou zprávu – nestačí.

Stane se to obvykle tak. Vy si chcete koupit nemovitost a společně s prodávajícím se dohodnete na koupi, podepíšete rezervační smlouvu. Prodávající má nějaké dluhy, o kterých vám pochopitelně nebude nic vykládat. Zatímco s vámi domlouvá koupi, věřitelé, exekutor i soud už jsou v pohybu a připravují exekuci. Trvá jim to minimálně 45 dnů, než se majitel nemovitosti o exekuci dozví (dostane vyrozumění). Až poté bude exekuce zapsána také do katastru, kam se ovšem vy už koukat nebudete, protože jste list vlastnictví kontrolovali chvilku předtím, než jste si s prodávajícím plácli.

Exekutor má od doručení vyrozumění o exekuci jako jediný právo s majetek nakládat nebo ho prodávat. Foto: Ceskydomov.cz

Exekutor má od doručení vyrozumění o exekuci jako jediný právo s majetek nakládat nebo ho prodávat. Foto: Ceskydomov.cz

Prodávající dostane jednoho dne poštou vyrozumění o exekuci na nemovitost, kterou se mu právě podařilo střelit – vám, kupujícímu. Když budete mít smůlu, neřekne vám o tom, podepíšete kupní smlouvu, jak bylo dopředu dohodnuto. Prodávající by s nemovitostí v tuto chvíli už nakládat neměl, po doručení vyrozumění o exekuci je takové právní jednání neplatné. Jenže! Není nemožné – k podpisu kupní smlouvy dojde a ani katastr převod vlastnického práva neodmítne.

Neplatnost celé transakce napadne až exekutor nebo věřitelé – o pár týdnů nebo měsíců později. Jenže to už budou vaše peníze – kupní cena – na účtě prodávajícího. A odtud se těžko získávají zpátky. Stát se může dokonce i to, že exekutor nemovitost zatíží až těsně před převodem vlastnického práva (ačkoli kupní smlouva už je podepsaná, vlastníkem je stále ještě prodávající). A tady vám nepomůže, ani když budete vědět jak správně podat návrh na vklad do katastru.

Dotaz na advokáta Aleše Nováka:

Může exekutor uvalit exekuci na nemovitost, u které již probíhá řízení o změně vlastnického práva v katastru?

Co se týká zatížení nemovitosti exekucí v průběhu řízení o vkladu vlastnického práva, dle sdělení katastrálního úřadu i exekutora to možné je.

Jak tento příběh končí? Asi už tušíte. Sedíte takhle v obýváku svého nového domova, když zazvoní pošťák a doručí vám exekuční příkaz – a vy začínáte proklínat prodávajícího a voláte advokátovi. Tajemství úspěchu samozřejmě spočívá v tom, abyste advokáta přizvali do hry mnohem dřív – před podpisem kupní smlouvy. A ideálně jako součást celého balíčku zastupování kupujících. Co může pro vás advokát udělat?

Jak odhalit dlužníka, kterému hrozí exekuce

Jak vidíte, obrana proti exekuci, kterou byla zatížena vaše nová nemovitost, je velmi náročná. Budete se muset soudit a odvolávat, možná budete muset nejdřív zaplatit dluh věřitelům a potom ho vymáhat po prodávajícím nebo dojde ke zrušení kupní smlouvy, vy přijdete o nemovitost a budete muset vymáhat kupní cenu a odškodné. Radím vám proto udělat úplně všechno pro to, abyste nebezpečí exekuce odhalili předtím, než nemovitost koupíte.

Kde všude můžete prověřovat, zda není prodávající dlužníkem a zda se na něj nechystá exekuce?

1. List vlastnictví

Jako první byste měli vždy kontrolovat Katastr nemovitostí – pokud je exekuce na nemovitosti uvedena v Listu vlastnictví, máte jasno. Ale pokud tam uvedena není, nemáte vyhráno – a pokračujte v prověřování.

2. Centrální evidence exekucí

Exekutorská komora ČR spravuje oficiální Centrální evidenci exekucí, kam můžete za poplatek nahlédnout. Ani tato evidence ale není úplně aktuální – jsou tam uvedené jen pravomocné exekuce. Prodlevu mezi soudním rozhodnutím a zapsáním exekuce do evidence může způsobit například odvolání ze strany dlužníka. Takže ani teď nemáte jistotu, že vám exekuce nehrozí.

3. Okresní soud

Dobře a aktuálně informovaný je soud, který vydává exekuční příkaz – je to okresní soud, v jehož obvodu má dlužník bydliště nebo sídlo. Pokud tedy přesvědčíte prodávajícího, aby s vámi šel ověřit, že skutečně žádná exekuce neprobíhá (nebo vám k tomu dal plnou moc), bingo – patříte ke šťastlivcům, kteří mohou klidně spát. Ale když s vámi nepůjde, soud vám nic neprozradí.

4. Exekuční úřad

Vůbec nejspolehlivější tedy nakonec je obvolat všechny exekutorské úřady a zeptat se na prodávajícího přímo exekutorů, to je ovšem poměrně pracné, protože exekutorských úřadů je víc a vy nevíte, na který z nich se potenciální věřitelé obrátili, aby pohledávky vyřešil.

Vítr fouká od jinud - v ohrožení mohou být i movité věci, které jste nastěhovali do svého nového domova.

Vítr fouká od jinud – v ohrožení mohou být i movité věci, které jste nastěhovali do svého nového domova.
Photo Credit: John Lee Maverick cc

Vítr vane odjinud – exekutor může přijít zabavit majetek

Když už jsme u těch exekucí, může se vám stát ještě jedna věc. Do vašeho nového domova zavítá exekutor a sice nebude chtít prodávat nemovitost, ale bude chtít zabavovat váš majetek. Proč? Bude mít důvodné podezření, že ve vašem domě nebo bytě bydlí někdo jiný. Získat ho může především tehdy, když má dlužník vedeno trvalé bydliště právě v nemovitosti, kterou jste koupili.

Trvalé bydliště bývalých nájemníků, to je jedna z důležitých právních vad, na kterou dopředu jen tak nepřijdete. Smluvně si ale můžete zajistit aspoň sankce, které budou prodávajícímu hrozit pro případ, že později zjistíte trvalé bydliště soukromých osob nebo sídlo nějaké firmy. Jakmile exekutor přijde, budete mít problém, protože jedinou obranou je dokázat, že jsou věci opravdu vaše. Ale kdo si schovává účtenky od všeho, co doma má? Možná byste měli začít.

Jak vidíte, exekuce není žádná legrace. Naopak, patří k nejvážnějším hrozbám pro kupující. A když ne kvůli bezpečné smlouvě ani kvůli ochraně finančních prostředků, kvůli nebezpečí exekuce byste jistě měli koupi nemovitosti konzultovat s advokátem. Advokáti mají nejen přístup do všech výše uvedených registrů, znají všechny možné způsoby, jak se pojistit v kupní smlouvě, ale mají také zkušenosti k nezaplacení – s dlužníky se setkávají dnes a denně a mnohé z nich rozpoznají už z dálky.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.