op

Jak vyzrát na náklady obětované příležitosti?

Dobrá investice do té správné nemovitosti může přinést nízkou rizikovost a čistý výnos kolem 5 %. Na jedno kritérium ale nesmíme zapomínat. Výpočty čistého výnosu sice počítají s odečtením všech finančních nákladů, ale náklady časové už nezohledňují. Co vše je potřeba brát v potaz a jak investovat čas do investičních bytů?

Náklady obětované příležitosti patří mezi často opomíjené investiční hledisko. O co se vlastně jedná? V podstatě jde o činnost (hodnotu), které se musí investor vzdát ve prospěch jiné činnosti (hodnoty). Když se rozhodnete jít večer do kina, zbavíte se možnosti pracovat přes čas a vydělat peníze. Tyto nezískané peníze jsou pak nákladem obětovaným příležitosti jít do kina. Den má prostě jen 24 hodin, a tak každé rozhodnutí něčemu se věnovat je tak trochu “něco za něco”.

A jak se to vlastně týká investičních bytů? Kolik příležitostí budete muset obětovat jim?

Čas jsou peníze

Snem každého investora je bezpracná renta. S nemovitostmi to tak bezpracné ale není. Zároveň s penězi je totiž potřeba investovat i nemálo času. Nejprve musíte ideální investiční byt najít a bezpečně a výhodně jej koupit. Jak takový ideální byt vypadá, se dozvíte v článku Byt jako výhodná investice? Vítězí kategorie 2+kk. Za takovou aktivitou se skrývá mnoho hodin práce jak vaší, tak odborníků z řad právníků a techniků. Koupí to však nekončí.

Snem každého investora je bezpracná renta. Jak jí dosáhnout?

Snem každého investora je bezpracná renta. Jak jí dosáhnout?
Photo Credit: Images Money Sean cc

Někdo se o to musí starat

Jakmile byt koupíte, nastává práce s jeho správou, která může nemile zahýbat s vaším výnosem. (viz článek Co dělá z bytu dobrou investici? Kvalitní správa nemovitosti). Zde je potřeba počítat s různými typy dalších nezbytných nákladů. Na jedné straně to budou peníze vynaložené na rekonstrukci a případné drobné opravy a také na realitní kancelář, která vám bude zajišťovat nájemníky. Na straně druhé je to váš čas, který budete správě investičního bytu věnovat. Nejde jen o čas, který byste mohli věnovat jiné práci a měřit ho penězi, ale také o váš volný čas, čas strávený s rodinou.

Kolik času zabere správa?

Je velice těžké dopředu zjistit, jak náročná bude správa investičního bytu . Často to totiž záleží na lidském faktoru. Bohužel se nedá odhadnout, na jaké nájemníky narazíme, zda nás nepotkají neplatiči, nebo jak bude rozhodovat společenství vlastníků. A právě předvídatelnost časového nákladu je při zvažování nákladů obětované příležitosti zásadní.

Řešení?

Náklady obětované příležitosti snížíte tak, že správu svého investičního bytu svěříte do rukou odborníků, kteří vám zaručí kompletní servis. Nebudete tak muset investovat svůj čas do řešení rekonstrukce, shánění nájemníků, řešení smluv, převodů služeb nebo řešení stížností a drobných oprav.

Co vás čeká při správě bytu

  • Rekonstrukce – nutnost dostat byt do takového stavu, aby se líbil co největšímu množství potenciálních nájemníků
  • Hledání nájemníka – za pomoci realitní kanceláře, nebo svépomocí = investice času do prohlídek a telefonátů
  • Příprava smluvní dokumentace – kvalitní a bezpečná nájemní smlouva s jasnými pravidly pro všechny možné situace
  • Převody služeb – převod internetu, televize apod., a také placení záloh na energie
  • Řešení oprav a stížností
  • Pojištění a daně – řešení s pojišťovnou, služby účetního pro danění příjmu z nájmu

Jelikož už dopředu budete vědět, co vás tato služba bude stát, budete ji moci zahrnout do vašich výpočtů. Časové náklady převedete na náklady finanční, které jsou předvídatelné a výnos se s nimi počítá snáze. Propočítaný výnos tak bude opravdu odpovídat realitě. S detailním výpočtem výnosu vám může pomoci investiční kalkulačka.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.