dan_z_nabyti_nechte_platit_prodavajiciho

Daň z nabytí nemovitosti? Platit nechte prodávajícího

Daň z převodu se s novým občanským zákoníkem transformovala v daň z nabytí nemovitosti. Vedle změn ve výpočtu nabývací hodnoty (základu daně) se změnily i možnosti platby. Dosud byl tradičně plátcem daně prodávající a kupující vystupoval v roli ručitele. Nově je možná dohoda, že plátcem daně bude kupující. Já být vámi, na takovou dohodu bych nepřistoupil. Daně nechejte i nadále raději na prodávajícím a jako záruku využijte advokátní úschovu.

Dobře zvládnutá platba daně z nabytí nemovitosti  má tři kroky:

  1. určení nabývací hodnoty a výše daně;
  2. dohoda s prodávajícím, že platit bude on;
  3. záruka platby daně díky úschově.

O tom, jak nezaplatit na dani více, než je nezbytně nutné, si přečtěte v článku Daň z převodu nemovitosti změnil nový občanský zákoník. Já se dnes budu věnovat bodům 2 a 3 – proč trvat na tom, že daň má zaplatit prodávající, a jak být zodpovědným ručitelem.

Kupující plátcem daně? Je to možné, ale výhoda to není

Když vznikal nový občanský zákoník, konkrétně Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, politici se nemohli shodnout, jestli má daň platit prodávající anebo kupující. Přenesení daňové povinnosti na kupujícího navrhovalo Ministerstvo financí s tím, že rovněž na Západě je to běžnější. Spor se nakonec vyřešil tak, že zákon nově umožňuje dohodu, že plátcem daně bude kupující, ale jinak plátcem daně zůstává prodávající.

Od nového roku se objevilo už několik článků, které radí kupujícím, aby na sebe daňovou povinnost vzali. Uvažují o tom, že se kupující a prodávající dohodnou na snížení kupní ceny o výši daně, kterou potom zaplatí kupující. Daň tak bude nakonec o několik tisíc nižší, protože se bude počítat z nové, nižší kupní ceny. Při koupi bytu za 2,5 mil. Kč se tak dají ušetřit čtyři tisíce korun.

Já vám tento postup nedoporučuji, naopak radím trvat na tom, že daň zaplatí tradičně prodávající. Proč?

Snažit se ušetřit na dani se nevyplatí - peníze stejně potom budete muset vytáhnout z kapsy někde jinde.

Snažit se ušetřit na dani se nevyplatí – peníze stejně potom budete muset vytáhnout z kapsy někde jinde.
Photo Credit: 401(K) 2012 a 401(K) 2012 cc

Horší podmínky pro hypoteční úvěr

Daň se připočte k poplatkům, které musíte zaplatit vedle kupní ceny a které nejsou pokryté hypotečním úvěrem. Abyste je měli z čeho zaplatit, budete muset pravděpodobně kvůli nim ponížit základ vlastních zdrojů pro hypotéku. Ve výše uvedeném případě to bude rozdíl ve výši 100 000 Kč. Odhad nemovitosti, s nímž pracuje banka, se navíc často pohybuje pod kupní cenou.

Nakonec se můžete dostat k horšímu poměru mezi vlastními a půjčenými zdroji a hodnotou nemovitosti (LTV). Kvůli pár tisícům ušetřeným na dani dostanete horší podmínky pro celý hypoteční úvěr. A to se nevyplatí.

Vyšší daně při prodeji nebo pronájmu nemovitosti

Kdy ještě se nevyplatí zaplatit včetně daně vyšší částku, než je uvedena jako kupní cena? Pokud byste chtěli nebo museli nemovitost prodat dříve než za pět let před uplynutím tzv. časového testu, zaplatíte 15 % z rozdílu mezi nabývací a prodejní cenou. A rozdíl bude ve výše uvedeném případě o 100 000 Kč větší, než kdybyste daň nechali na prodávajícím.

Nevýhodná je nižší kupní cena ve smlouvě i tehdy, když kupujete investiční byt na pronájem, a chcete uplatnit odpisy. A to je jinak mnohem výhodnější než danit paušálem, čili to pro vás jako investora bude překážka.

Jak být dobrým ručitelem? Zvolte advokátní úschovu

Kupující, který na sebe nevezme nevděčnou roli plátce daně, zůstane tradičně ručitelem. Proto se musíte zajímat o daň a nový způsob jejího vypočtení, přestože vy jako kupující ji neplatíte. Ideálním způsobem, jak se za platbu daně zaručit, je udělat daň součástí advokátní úschovy. Proč si jako uschovatele zvolit advokáta a ne notáře nebo banku, to se dočtete v článku Advokátní úschova se vyplatí. Odhady nemovitostí taky.

A jak taková úschova funguje? Dopředu je třeba vypočítat daň z nabytí nemovitosti, částku oddělit od kupní ceny a zvlášť uschovat u advokáta. Prodávající potom podá daňové přiznání. Měl by to udělat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Na základě tohoto dokumentu, který prodávající donese uschovateli, advokát pošle částku na příslušný finanční úřad. Pokud se toto nestane do výše uvedeného termínu, zajistí platbu daně kupující.