koupe_nebytovych_prostor

Vyplatí se bydlení v nebytovém prostoru?

Uvažujete o koupi nového malého bytečku, ať už pro vlastní bydlení nebo na investici, a tak jako většina jej chcete pořídit za co nejnižší cenu. Vyplatí se kupovat nebytové prostory? Ateliér nebo studio může být na první pohled k nerozeznání od standardního bytu, přesto má svoje nevýhody.

Ateliéry a studia jsou nebytové prostory, které z nějakého důvodu nelze zkolaudovat jako klasický byt. Nejčastějším důvodem je nesplnění hygienických norem, ať už hlukových limitů, nebo tak zvaného oslunění – nedostatku denního světla. Pro použití na kanceláře jsou ale tyto prostory nevhodné, většinou z důvodu velikosti a umístění. Nadále se tedy prodávají jako prostory pro bydlení nebo ubytování. Nejčastěji se s nimi setkáte u developerských projektů.

Koupě nebytových prostor s sebou totiž nese svá specifika, proto je třeba včas zjistit, s jakou nemovitostí máte tu čest. Nebojte se proto ptát hned na začátku a žádejte doložení kolaudačního rozhodnutí, zda jde skutečně o jednotku určenou k bydlení, nebo ne. Více o důležitých otázkách na makléře a prodávajícího se dočtete v článku Jak koupit byt, První telefonát může být rozhodující.

Nižší cena může znamenat výhodu

Zásadní argumenty pro ateliéry jsou dva. Prvním je zpravidla nižší cena než u bytových prostor. Ale sleva není zadarmo. Zvláště pokud kupujete ateliér jako investici, je třeba mít na paměti, že kupujete prostory, které nejsou dostatečně kvalitní, aby byly zkolaudovány jako byt.

Podle toho se bude vaše investice vyvíjet. Zatímco byty se zhodnocují až 4,5 % ročně, ateliéry na své hodnotě mohou naopak ztrácet. Na druhou stranu pokud se vám podaří koupit ateliér za výrazně nižší cenu oproti bytům a pronajmout za skoro totožný nájem, bude váš příjem z investice mnohem zajímavější.

TIP

PBJste investor? Nápad koupit nebytové prostory místo klasického bytu raději konzultujte s realitním specialistou. Pomůže vám posoudit, jestli vám do budoucna přinese taková investiční nemovitost vyšší výnos anebo jen spoustu problémů. U ProBydlení jsou konzultace zdarma.

 

Ateliéry a studia se neřadí mezi klasické byty, protože často nesplňují základní hygienické normy.

Ateliéry a studia se neřadí mezi klasické byty, protože často nesplňují základní hygienické normy.
Photo Credit: Marc Bres Gil Timothy Jarrett cc

DPH bude jiné – 21 %

Na rozdíl od klasického bytu, kde je daň 15 %, se na nebytové prostory vztahuje daň 21 %. Pokud jste podnikatel, můžete si DPH nechat vrátit, na dani se vám tedy vrátí více než pětina z pořizovací ceny nemovitosti.

Naopak pokud podnikatel nejste, dejte si pozor na nepříjemná překvapení. Může vás čekat tehdy, když developer inzeruje cenu za nemovitost bez DPH. U ateliéru si k této částce budete muset připočíst právě ještě 21 %.

Co si zjistit při koupi novostavby, čtěte v článku Chystáte se do novostavby? 6 otázek na developera.

Hlavní nevýhody ateliérů

Když opomeneme nesplnění hygienických norem, protože upřímně rozdíl oproti klasickému bytu často nevidíme, hlavní nevýhodou je nízká likvidita takové nemovitosti. Na ateliéry se totiž neshánějí kupci tak snadno. Budete-li chtít svou nemovitost v budoucnu prodat, mohli byste se setkat s nedostatkem zájemců.

Ateliéry také oproti klasickým bytům ztrácí na hodnotě. Jedná se totiž v podstatě o “zbytkové prostory”. Je tedy možné, že sice prodáte, ale pod cenou. Další nevýhodou je financování koupě. Ne každá banka poskytuje hypoteční úvěr na koupi ateliéru. Respektive nepovažuje ateliér za adekvátní zástavu. Proto by po vás mohla požadovat ručení jinou nemovitostí.

Ateliéry vs. byty

  • ateliér nelze zkolaudovat jako bytová jednotka
  • ateliér pořídíte zpravidla za nižší cenu
  • byt se vám s časem zhodnocuje, ateliér na hodnotě ztrácí
  • DPH ateliéru je 21 % na rozdíl od bytu, kde DPH činí 15 %

Home_institut830x173

 

Trvalé bydliště umožní novela

Zásadní nevýhodou byla až doposud také nemožnost zapsaní trvalého bydliště v nebytovém prostoru. Může být totiž zapsáno jen v objektu, který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci (a určení záleží právě na kolaudačním rozhodnutí). Pokud jste přeci jen chtěli mít trvalé bydliště v ateliéru, vaše jediná šance byla tzv. rekolaudace na bytové prostory.

To se ovšem bude nyní měnit. Vláda připravila novelu zákona o evidenci obyvatel, která chce omezit počet lidí přihlášených na obecních úřadech a jiných místech, kde ve skutečnosti nepřebývají. Podle návrhu tohoto zákona, který už koncem září schválila vláda a ještě čeká na požehnání Senátu, musí být možné přihlásit se k trvalému pobytu podle skutečného místa pobytu. Novela tedy umožní bydlet trvale a oficiálně také v ateliérech (více se dočtete na webu ministerstva vnitra).

Můžu ateliér pronajímat?

Pokud se vám podaří pořídit vhodně dispozičně řešený ateliér, s jeho pronájmem nebudete mít problém. Je ale potřeba si dát pozor na nájemní smlouvu. Nezapomínejte, že pronajímáte nebytový prostor, což musí být ve smlouvě specifikováno (pronájem musí být formou smlouvy o nájmu nebytové jednotky).




4 odpovědí
  1. Jan Omáčka
    Jan Omáčka says:

    Dobrý den,
    posledních pár týdnů se potýkám s dilematem koupě ateliéru.
    Sháníme s přítelkyní první byt, což v současné situaci není v Praze vůbec snadné.
    Našim parametrům naprosto perfektně odpovídá ateliér v novostavbě na Střížkově, okna jsou orientována na západ, čili světlost dobrá, ateliér je orientován do vnitrobloku a stěny jsou zjevně dobře odhlučněné. V celé stavbě je 88 bytů a celých 55 ateliérů.
    Nejsem ovšem schopen získat odpověď na otázku, zda-li se může stát, že nám někdo zakáže v něm bydlet, jelikož je to nebytový prostor a zda-li je reálná možnost prodat jej po pár letech, až se budeme chtít stěhovat do většího.
    Děkuji mnohokrát

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,

      bydlení v ateliéru vám jistě nikdo nezakáže, musíte ovšem počítat s tím, že se na adresu atelieru nelze přihlásit k trvalému pobytu.
      Tento „nedostatek“ by později mohl být teoreticky i ztížením případného prodeje atelieru v budoucnu… ale řada kupujících s tímto omezením počítá a je ochotna ho snést výměnou za nižší cenu.

      s pozdravem

      Vladimír Zuzák

  2. Jan Rozrazil
    Jan Rozrazil says:

    Syn koupil od bytového družstva ateliér v panelovém bytovém domě a chtěl by se do něj přihlásit k trvalému bydlení. Ateliér splňuje technické požadavky bytu (předsíň, WC a koupelna (sprcha a umývadlo) všechny 3 místnůstky cca 2 m2 a obytná místnost se dvěma okny cca 25 m2) a syn je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník. Na telefonický dotaz příslušný úřad odpověděl, že má předložit doklad o koupi, výpis z katastru a OP. Když se tam dostavil dostal nejasnou odpověď, že je ještě něco třeba udělat. Odpovědi několika úřadů a rubrik na internetu se liší. Co je třeba udělat aby se mohl přihlásit? Můžete nám poradit?

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      zákon o evidenci obyvatel přesně stanoví, že místo trvalého pobytu může být pouze v objektu, který je označen číslem popisným, evidenčním, případně orientačním, který je určen pro bydlení, ubytování nebo rekreaci. Domnívám se, že atelier jako jiný nebytový prostor toto nesplňuje.

      s pozdravem
      Kamila Vosiková

Komentáře jsou uzavřeny.