stanovy druzstva

Stanovy bytového družstva. Co vám nařizují?

Poslanci se chystají upravit podmínky, za kterých mohou družstevníci měnit stanovy bytového družstva. Zatímco doteď potřebovali stoprocentní souhlas všech členů – a každý z družstvníků měl tedy právo veta – nově by změny stanov měly být flexibilnější.

Jak moc zasahují stanovy do života družstevníka?

Ačkoliv na první pohled rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví nepoznáte, po právní stránce se jedná o úplně odlišné příběhy. Zatímco byt v osobním vlastnictví je váš a můžete si s ním nakládat, jak potřebujte, družstevní byt váš není. Vlastníkem uvedeným v katastru je družstvo, kde vy vlastníte pouze malý podíl. Jak moc vám mohou mluvit do bydlení ostatní družstevníci?

Co člen může a co musí

Jako člen bytového družstva máte zajištěno právo nájmu ke konkrétní bytové jednotce. Tím pádem máte jistotu, že budete moci v bytě bydlet. Také máte právo svůj podíl převést na kohokoli, kdo splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Nezapomínejte ale, že při převodu družstevního podílu nevzniká nové členství, pouze se převádí to stávající.

Vaše povinnost je splácet anuitu (pokud ještě není splacena) a podílet se na rozhodování družstva. Jakožto družstevník máte k dispozici jeden hlas, kterým můžete ovlivňovat budoucnost družstva – ať už se jedná o správu domu, případné opravy a nebo změny představenstva a stanov.

Co je to anuita

Anuita představuje stálou platbu hrazenou v pravidelných časových intervalech. V žargonu družstevníků je ovšem anuitou často myšlena zůstatková hodnota členského podílu – nesplacená výše jistiny, kterou dlužíte družstvu.

Oproti společenství vlastníků, kde jsou hlasy rozděleny podle velikosti a počtu bytových jednotek,  se při hlasování v družstvu hlas jednoho družstevníka neliší od hlasu jiného. Stanovy bytového družstva potom lze podle současné zákonné úpravy změnit jen tehdy, když souhlasí všichni družstevníci. V praxi to ovšem mnohde znamená, že stanovy jsou zakonzervovány a žádná změna v podstatě není možné – ke shodně nelze dospět například ve velkých družstvech nebo tam, kde se ozvou rebelové.

Poslanci proto připravují již po roce a půl jeho platnosti změnu nového občanského zákoníku a chtějí právo veta družstevníkům odebrat. O chystaných změnách informovala ve své reportáži Česká televize:

stanovy bytovych druzstev

Co družstvo může nařídit a zakázat

Bytové družstvo je právnickou osobou s účelem zajištění bytových potřeb svých členů. To tedy znamená, že družstvo spravuje domy s bytovými, ale i nebytovými prostory. Rozhoduje o tom, jak bude s domem nakládáno, kdy proběhnou jaké opravy, kdo bude uklízet společné prostory, ale také zda bude možné konkrétní jednotky převést do osobního vlastnictví.

Nejzávažnější povinnosti, které na vás družstvo může uvalit, jsou povinné příspěvky do fondu oprav nebo splátky úvěru například za rekonstrukci bytového domu, zateplení, nový kotel a podobně.

Zákazy ze strany bytového družstva, které vám nejvíce zasáhnou do vašeho práva nakládat s bytem, jsou zejména zákaz převodu do osobního vlastnictví nebo zákaz podnájmu bytu (často se týká například cizinců), případně jeho zpoplatnění (ročním poplatkem za souhlas s podnájmem). Je tedy potřeba ještě před koupí detailně stanovy prostudovat.

Nezapomeňte ovšem na jednu věc – i stanovy se mohou změnit usnesením členské schůze. I když tedy narazíte na osvícené družstvo, které dává svým členům svobodu, dokud byt nepřevedete do osobního vlastnictví, vznáší se nad vámi nadále hrozba potenciálních omezení, která zákon bytovým družstvům umožňuje. A do budoucna se zřejmě změny stanov ještě zjednodušší – vaše veto coby investora tak například nezabrání zákazu podnájmů.

S jakými orgány budete jednat?

O všech zásadních plánech se rozhoduje na tzv. členské schůzi. Ta rozhoduje o nejvýznamnějších družstevních záležitostech a volí ostatní orgány družstva. Členská schůze je právě tou platformou, kde můžete jako družstevník rozhodovat o budoucnosti vašeho bydlení.

Statutárním orgánem bytového družstva je představenstvo. Tomu přísluší obchodní vedení družstva a řídí a rozhoduje v těch věcech, které nejsou v kompetenci jiných orgánů družstva. U menších družstev (do 50 členů) se představenstvo volit nemusí. Výkonným orgánem je pak předseda.

Co si od družstva vyžádat před podpisem smluv?

  • Nejprve si ověřte, zda ten, kdo na vás chce svůj družstevní podíl převést, jej opravdu vlastní.
  • Nechte si od družstva potvrdit, že je řádným členem družstva.
  • Chtějte vidět bezdlužnost družstva i konkrétního družstevníka. Jakmile se jednou stanete družstevníkem, máte povinnost splácet dluhy družstva.
  • Zjistěte si, jaké závazky jsou spojeny s konkrétním členským podílem.
  • Plánujete-li převod do osobního vlastnictví, zjistěte si, zda družstvo převody povoluje, zda již existuje prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě atd.

Photo Credit: Bob Peters cc



Kamila Vosiková

Mgr. Kamila Vosiková vystudovala právo, v současné době spolupracuje s realitními kancelářemi. Jejíma rukama prošly již stovky rezervačních, kupních i jiných smluv. Kamila si zakládá na férovém průběhu koupě nemovitosti a smlouvách vyvážených pro obě strany.