odhad_nemovitosti

Odhad nemovitosti. První krok k úspěšnému prodeji

Mnohdy už pár let po koupi následuje prodej nemovitosti. Jak určit prodejní cenu nemovitosti, abyste vydělali co nejvíce? Zvlášť když víte, že ceny na realitním trhu stále rostou? Experimenty se nevyplácí. Abyste uspěli, kupující nesmí získat dojem, že si cenu vymýšlíte.

Pravidlo nadsadit cenu a počkat není v realitním byznysu nejšťastnější – vypadáte jako amatéři, pokud musíte jít s cenou dolů, a kupující se všech změn v ceně všímají velmi pozorně. Je potřeba hned na začátku nacenit nemovitost profesionálně, zohlednit všechna kritéria, a pak si tvrdě stát za skutečnou hodnotou své nemovitosti. Jedině tak na prodeji nemovitosti vyděláte. Máme pro vás zaručený postup, jak tržní cenu správně odhadnout.

Na lokalitě záleží více než kdy jindy

24845836496_907717d95d

Lokalita je pro cenu určující.
Photo Credit: piropiro3 cc

Nejprve se zaměřte na lokalitu. Oproti vývoji cen před ekonomickou krizí dnes podstatě roste význam lokality dané nemovitosti.

Zatímco v horších lokalitách a v okrajových městských částech ceny stagnují, v širším centru města nebo ve vybraných částech města jdou ceny rapidně nahoru – hlavně v Praze.

Teď už nerozhodují jen čtvrtě, ale konkrétní ulice. Ceny v jedné ulici se mohou lišit o tisíce za metr čtvereční.

Co prodáváte?

Dále se zaměřte na konkrétní materiální parametry vaší nemovitosti. Obrovský rozdíl v ceně tvoří materiál, ze kterého je nemovitost postavena. Byt v cihlovém činžovním domě můžete prodat až o 30 % dráž než byt v paneláku. Pokud prodáváte byt v osobním vlastnictví, jeho cena bude z pravidla o 10 % vyšší než byt ve vlastnictví družstevním.

Záleží také na výměře a dispozici bytu. Největší zájem je o byty v kategorii 2+1 nebo 2+kk s neprůchozími pokoji. Takový byt je totiž vhodný pro nejširší cílovou skupinu, chtějí jej jak mladé rodiny a singles, tak starší páry, a to samozřejmě zvedá jeho hodnotu. Rozšířit cílovou skupinu pro váš byt můžete také pomocí home stagingu. Co to vlastně je se dočtete v článku Home staging zvýší cenu nemovitosti a urychlí prodej.

Potřebujete cenovou mapu

Z výše uvedeného je zřejmé, že pro správný odhad tržní ceny potřebujete získat aktuální cenovou mapu své lokality. Samozřejmě si můžete udělat obrázek na inzertních realitních serverech, ale je potřeba upozornit na to, že inzertní (nabídkové) ceny se od těch prodejních zásadně liší.

Důvodů je hned několik. Prodávající často neodborně s cenami hýbou, nezkušené a neprofesionální realitní kanceláře zkreslují inzerované ceny provizemi, a finální cena se samozřejmě často odvíjí od obchodních dovedností konkrétního prodávajícího. Za jakou cenu se nemovitost skutečně prodala, se na realitních serverech bohužel nedozvíte.

Kam tedy pro aktuální cenovou mapu, ve které budou zaznamenány realizované prodejní ceny? Tyto informace obecně shromažďuje katastrální úřad. Informace o svých prodejích také zaznamenávají konkrétní realitní kanceláře. Prověřená realitní kancelář s velkým množstvím prodaných nemovitostí vám tak může také poskytnout relevantní informace.

Jak se dostat k údajům z cenových map?

Zatím jedinou společností, která se tvorbou cenových map na základě podkladů od katastrálního úřadu zabývá, je společnost Delloite. K výsledku se můžete dostat buď tak, že si přístup u Deloittu zaplatíte, nebo si necháte odhad vypracovat u jiného subjektu, který s Delloite spolupracuje – za poplatek, nebo také zdarma. Stačí na internetu dobře hledat.

26020717841_d81909ab32_z

Pro správný odhad nemovitosti potřebujete srovnání cenových map realizovaných prodejů.
Photo Credit: piropiro3 Luebke cc

Navíc pozor – nepleťte si tržní odhad s bankovním odhadem za účelem získání hypotečního úvěru. A pro prodej nemovitosti nepotřebujete ani razítko profesionálního odhadce, za které byste museli platit tisíce korun.

Existuje spousta společností, většinou realitních kanceláří, které vám tržní odhad potřebný k úspěšnému prodeji vaší nemovitosti rády vypracují zdarma. Je však potřeba pozorně vybírat.

Dobrá realitní kancelář postupuje tak, že srovnává údaje z cenových map poskytovaných katastrem s vlastní databází a údaji o prodejích, a zohlední také vlastní zkušenosti z terénu. Výsledkem je pak velmi přesný odhad ceny, který nebudete muset v průběhu prodeje desetkrát měnit a díky kterému neproděláte.