SJM

Nestyďte se zeptat na společné jmění manželů

Vědět, kdo může prodat – to je zásadní při každé koupi. Zjistěte si, kdo je opravdu majitelem nemovitosti, kterou chcete koupit. Často je součástí společného jmění manželů, a tedy musí s prodejem souhlasit oba. Bez ohledu na to, kdo je zapsán v katastru!

Nebojte se vyptávat. I když se na prohlídce setkáváte jen s jedním prodávajícím, může být ženatý nebo vdaná, což zásadně ovlivňuje platnost veškeré smluvní dokumentace, která souvisí s převodem vlastnických práv. (Na co si dát pozor v kupní smlouvě? Čtěte Smlouva o koupi bytu. Co zkontrolovat?)

Pokud je nemovitost součástí společného jmění manželů, budou se muset pod všechny smlouvy podepsat oba. Sami to přitom prodávající často nevědí – domnívají se, že budou moci nemovitost prodat sami, bez účasti manžela či manželky. A to je omyl.

Co je to společné jmění manželů?

Společné jmění manželů (SJM) vzniká uzavřením manželství. Jde o specifickou formu spoluvlastnictví, která může vzniknout jen mezi manžely a má vlastní úpravu odlišnou od obecného spoluvlastnictví. Součástí společného jmění je to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství, s výjimkou určitých případů jako je např. nabytí darem nebo dědictvím.

Nebojte se zeptat na všechny detaily, a zjistěte tak, kdo je skutečnám majitelem nemovitosti.

Nebojte se zeptat na všechny detaily, a zjistěte tak, kdo je skutečným majitelem nemovitosti.
Photo Credit: boellstiftung cc

Zaměřte se na to, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti.

Může se totiž stát, že ani prodávající neví, že ve skutečnosti jsou majitelé dva. Kromě kontroly konkrétního listu vlastnictví se nebojte otázek na prodávajícího.

K listu vlastnictví se snadno dostanete přes náhled do katastru nemovitostí. Potřebujete k tomu jen znát přesnou adresu a číslo jednotky.

Kdy není nemovitost součástí SJM?

Výjimkou jsou situace, kdy byla nemovitost nabyta výlučně jedním z manželů. A to konkrétně darováním, v rámci dědictví, anebo pořízením nemovitosti z výlučně vlastních financí nespadajících do SJM. Další možností je, že byla nemovitost nabyta do výlučného vlastnictví jednoho z manželů, a to na základě zúžení společného jmění manželů. Tehdy nabyl majetek pouze ten manžel, který je v katastru nemovitostí uveden, je však nutné tuto skutečnost vždy ověřit a nechat si doložit všechny dokumenty prokazující výlučné vlastnictví.

Co když jeden s manželů s prodejem nesouhlasí?

Ověřit si, kdo je majitelem a zda případně s prodejem opravdu souhlasí oba, je pro vaši ochranu stěžejní. Pokud totiž jeden z manželů zjistí, že druhý manžel právně jedná bez jeho souhlasu v případě, kdy souhlasu bylo zapotřebí, může se dovolat neplatnosti takového jednání.

Nebojte se proto požádat o nahlédnutí do oddacího listu. Chráníte tak obě strany. Anebo nechejte nemovitost a prodávajícího prověřit právníky – ti zjistí s jistotou, zda skutečně jednáte s člověkem, který je oprávněn nemovitost sám prodat.

A co další právní úprava – bydlení manželů?

Společné jmění manželů není jediná úprava, která chrání manžele. Nový občanský zákoník navíc chrání i tzv. „bydlení manželů“, které v katastru nemovitostí nenajdete.

Pod zákonnou ocharnou je i bydlení manželů. Pokud mají manželé v prodávané nemovitosti společnou domácnost, potřebuje prodávající souhlas manžela či manželky.

Pod zákonnou ochranou je i bydlení manželů. Pokud mají manželé v prodávané nemovitosti společnou domácnost, potřebuje prodávající souhlas manžela či manželky.
Photo Credit: mikecogh Pic Basement cc

Pokud totiž mají v prodávané nemovitosti rodinnou domácnost, potřebuje prodávající rovněž souhlas manžela či manželky, a to i v případě, že je tato nemovitost ve výlučném vlastnictví jen jednoho z nich.

To může překvapit i mnohé prodávající, nemovitost přece koupili „za svoje peníze“, zdědili či dostali darem. Platí to i pro převod družstevního podílu.

Nebojte se být zvídaví a kupovanou nemovitost společně s jejími majiteli detailně prověřit. Chráníte tím především své peníze.




3 odpovědí
  1. Květa Budínová
    Květa Budínová says:

    Dobrý den,
    jak je to dnes s prodejem nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví ? Údajně již není předkupní právo spoluvlastníků – mohu svůj id. podíl tedy prodat zcela bez jejich vědomí nebo se musí k převodu mého id. podílu vyjadřovat ?
    Děkuji. Budínová

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den, je to tak, od 1. 1. 2015 již není zákonné předkupní právo.

  2. petr.p
    petr.p says:

    SJM je nešťastný institut. Při prodeji je otázka SJM vůbec nejkomplikovanější a prakticky neřešitelná. Zatímco standardní právní vady lze zjistit z výpisu z KN a před exekutorem se ochráním složením kupní ceny do notářské úschovy, tak jestli je nemovitost v SJM nejde naprosto nijak průkazně ověřit. Co mě při komunikaci s prodávajícími nejvíce překvapuje, že opravdu většinou netuší, jestli je byt v SJM nebo není, opravdu málokdo vůbec má povědomí o tom, co skutečně SJM je a co není. Když přijal parlament NOZ, žil jsem nějakou dobu ve falešném domnění, že je problém vyřešen, jelikož má přece platit to, co je v KN zapsáno. Jenže v případě SJM toto tak kupodivu není. Určitá jistota panuje jen v případě adresných darů a dědictví, v těchto případech se obvykle dá spoléhat na to, kdože je vlastníkem (vyplyne z darovací smlouvy, u dědictví by také problém vzniknout neměl – teda pokud pozůstalý v závěti neurčil dědici oba manžele, ale pak jedná o podílové vlastnictví, a takto by to mělo být v KN zapsáno). Nicméně pokud nemovitost prodávající koupil, je malá šance, že se spolehlivě dopátrám odpovědi, jestli je nemovitost nebo není součástí SJM. Snažím se pro ověření dělat všechno možné, ale dneska se už ani do občanky nepíše rodinný stav, takže ani občanku nejde použít jako vodítko. Sice mám v kupní smlouvě prohlášení prodávajícího, že byt není součástí SJM a rodinné domácnosti, ale to je k ničemu. V jednom případě jsem zkusil požádat prodávajícího, aby mi dodal výpis z evidence obyvatel, no, koukal jako puk a nakonec i byt prodal jinému zájemci (který „neotravoval“ podobnými podivnými požadavky). V podstatě musím říct, že jsem na ověřování rezignoval a modlím se, že se odkudsi nevynoří zapomenutá manželka.

Komentáře jsou uzavřeny.