Kupní smlouva na nemovitost. Na co si dát pozor

Kupní smlouva na nemovitost. Na co si dát pozor

20. 2. 2014 / v seriálu: Jak správně postupovat při koupi bydlení / autor: Redakce webu

Je před vámi klíčový moment - podepsání kupní smlouvy na byt. Budete potřebovat vědět, co všechno si ověřit při prvním čtení, jaké položky byste měli žádat jako součást smlouvy a proč nakonec i přes všechny online příručky poslat kupní smlouvu na kontrolu zkušenému právníkovi.
Kupní smlouva už je vrcholem celého procesu koupě nemovitosti a je také často v pořadí třetí nebo čtvrtou smlouvou, kterou podepisujte. Pokud vás teprve čeká rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní, pročtěte si článek Jak se vyznat ve smlouvách při koupi nemovitosti.Pokud už přistupujete ke kupní smlouvě, jak začít? Poté co jste si zjišťovali, jak ušetřit při koupi nemovitosti a vyjednávali o slevě, zaměřte se v kupní smlouvě nejdřív na uvedení kupní ceny a způsob jejího placení. Zejména u ceny (ale také popisu nemovitosti a údajů týkajících se smluvních stran, o kterých píšu níže) je třeba zkontrolovat, zda nedošlo k chybám při psaní smlouvy. Co vše je potřeba překontrolovat, se dočtete v článku Smlouva o koupi bytu. Co zkontrolovat?. Ideální způsob placení je uložení peněz do úschovy, které musí být upraveno shodně jak v kupní smlouvě, tak ve zvláštní smlouvě o úschově.
[av_icon_box position='left' boxed='' icon='ue821' font='entypo-fontello' title='SERIÁL: JAK SPRÁVNĚ POSTUPOVAT PŘI KOUPI BYDLENÍ' link='category,27' linktarget='' linkelement='' font_color='' custom_title='' custom_content='' color='' custom_bg='' custom_font='' custom_border=''][/av_icon_box]
Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Co přinesl nový občanský zákoník do kupní smlouvy

Jednou ze základních náležitostí kupní smlouvy je řádný popis nemovitosti. Pokud půjde o byt, musíme si dát pozor, zda bytová jednotka byla vymezena podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle nového občanského zákoníku. Tím se bude řídit nejen popis jednotky a spoluvlastnického podílu na nemovitosti, ale i obsahové náležitosti smlouvy.

Nový občanský zákoník dále zakotvuje zásadu, že stavba je součástí pozemku, takže se vám může například stát, že vám druhá strana při koupi rodinného domu nabídne k podpisu kupní smlouvu, která bude obsahovat jen převod pozemku. Pokud je vlastníkem stavby i pozemku tatáž osoba, bude taková úprava správná.

Je třeba také doporučit, aby si kupující zkontroloval i skutečnost, kdo bude plátcem daně, protože nová právní úprava občanského zákoníku umožňuje dohodu o tom, že daň zaplatí kupující. Povinnost prodávajícího zaplatit daň z převodu nemovitostí, resp. nově daň z nabytých nemovitých věci, lze ve smlouvě ochránit. Neobsahuje-li smlouva takovou dohodu, platí, že plátcem je prodávající.

Podoba kupní smlouvy, kterou vám předloží realitní kancelář, není zdaleka konečná. Kontrolujte a vyjednávejte. Podoba kupní smlouvy, kterou vám předloží realitní kancelář, není zdaleka konečná. Kontrolujte a vyjednávejte.

Trvejte na smluvní pokutě i možnosti odstoupení od kupní smlouvy

Obvykle kupní smlouva obsahuje prohlášení prodávajícího, že předmět prodeje není zatížen žádnými právními ani faktickými vadami, že na majetek prodávajícího nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce, že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt apod.

Pro ochranu kupujícího je dobré do smlouvy začlenit smluvní pokutu, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z takových prohlášení ukáže být jako nepravdivé. Na takové smluvní pokutě doporučujeme trvat, prodávající, který má „čisté svědomí“ by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.

Kromě ujednání smluvní pokuty je vhodné zakotvit i povinnost k náhradě škody a možnost kupujícího odstoupit od smlouvy (toto právo je dobré založit i pro případ, že do určité doby nedojde k zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru).

Mezi další náležitosti, na které je třeba se zaměřit, je způsob předání bytu (smluvní pokuta za každý den prodlení s předáním) a kdo bude platit poplatek za podání návrhu na katastr.

Podepisujte se vlastnoručně a na papír

Kupní smlouva týkající se nemovitostí vyžaduje písemnou formu, podpisy musí být na téže listině a musí být úředně ověřeny. Na písemné formě  je nutné na ní trvat u všech uvedených smluvních typů, jako je rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože je u některých smluv nový občanský zákoník nepožaduje.

Jenom doporučit lze využití služeb nezávislého právníka. Realitní kanceláře sice mají připravené smluvní dokumenty, ale bývají napsány často tak, aby vyhovovaly zejména realitní kanceláři. Proto je dobré předloženou smlouvu dát zkontrolovat odborníkovi, který bude hájit jen vaše zájmy.

Kupní smlouvu si musíte vytisknout a podepsat na papíře, u ostatních smluv to doporučujeme taky. Kupní smlouvu si musíte vytisknout a podepsat na papíře, u ostatních smluv to doporučujeme taky.
Photo Credit: joebeone Tim Pierce Victor1558