koupě bytu s nájemníkem

Koupě bytu s nájemníkem. Je to problém?

Konečně jste našli ideální byt, který už měsíce hledáte. A pak zjistíte, že je v něm ubytovaný nájemník. Co teď? Koupě bytu s nájemníkem může být riziko, ale také nemusí. Zejména pokud chcete byt jako investici, možná budete dokonce jásat. Ovšem jestli hledáte byt pro vlastní bydlení, je potřeba zajistit, že nájemník skutečně odejde.

Podle nového občanského zákoníku nájem automaticky přechází na nového vlastníka bytu. Tento fakt může být zapsán i v katastru nemovitostí. Vypovědět nájemníka, poté co koupíte byt, proto není tak snadné. Důkladně zvažte, kdy se můžete odvážit koupě bytu s nájemníkem, a zjistěte si detaily ještě před podpisem závazné rezervační nebo kupní smlouvy na nemovitost.

Byt pro vlastní bydlení

Určitá, nebo neurčitá?

Pokud jste našli byt, který opravdu chcete koupit, ale je v něm nájemník, musíte už od první prohlídky začít vyjednávat podmínky. Nejprve si zjistěte, zda je nájemní vztah uzavřen na dobu určitou, nebo neurčitou.

Pokud má nájemník smlouvu na dobu neurčitou, není snadné ho vystěhovat. Zjistěte si vše včas.

Pokud má nájemník smlouvu na dobu neurčitou, není snadné ho vystěhovat. Zjistěte si vše včas.
Photo Credit: a rancid amoeba Medialab Prado cc

Pokud se jedná o dobu určitou, je od začátku jasné, kdy musí nájemník byt opustit. V takovém případě, nespěcháte-li na stěhování do nového, můžete byt koupit, po dobu trvajícího nájmu využívat jeho investiční potenciál (a vydělat si tak třeba na nové vybavení), a pak se přestěhovat.

S nájmem na dobu neurčitou to ale není tak snadné. Vypovědět takový nájemní vztah jde v podstatě jen dvěma způsoby: buď musí nájemník porušit své povinnosti, nebo musí výpověď proběhnout oboustrannou dohodou. Domluvte se s prodávajícím, že byt nechcete s takovým zatížením, jako je nájem.

Trvejte na tom, aby byl před podpisem kupní smlouvy nájemní vztah ukončen.

Chtějte vidět dohodu

I když vám prodávající slíbí, že do podpisu kupní smlouvy bude nájemník odstěhovaný, chtějte vidět výpověď nebo písemnou dohodu. Po podpisu už budete těžko někoho vystěhovávat. Ani nikde v zákoně totiž není psáno, že nemáte-li kde bydlet, můžete ze svého bytu nájemníka vystěhovat.

Nebojte se zakotvit příslib prázdného bytu i v kupní smlouvě. (Co všechno má být v bezpečné kupní smlouvě najdete v článku Smlouva o koupi bytu. Co zkontrolovat?) Připište do kupní smlouvy prohlášení, že na dané nemovitosti nevázne nájemní právo, a tuto skutečnost sankcionujte. Pokud se pak ukáže, že vám prodávající něco zatajil, bude nucen zaplatit vám nemalou částku. A na to si dá jistě dobrý pozor.

Co s trvalým bydlištěm?

Pokud má nájemník ve vašem novém bytě trvalé bydliště, požadujte, aby si jej přehlásil. Když tak neučiní, je možné podat návrh na zrušení trvalého pobytu. Na to, kdo má u vás trvalé bydliště, bohužel přijdete jen poměrně obtížně. Buď můžete zkusit štěstí a poptat se na patřičném městském úřadě, který ale není povinen vám tuto skutečnost sdělit.

Ale máte také druhou možnost – rovnou podat výše uvedený návrh na zrušení trvalého pobytu. Pak vám úřad odpoví buď tak, že v bytě daná osoba trvale nebydlí (tak si ověříte, zda se opravdu přehlásil), anebo trvalý pobyt zruší.

Byt jako investice

Chcete-li byt jako investici a prodávající vám jej nabídne i s nájemníkem, můžete zabít dvě mouchy jednou ranou. Ale ještě než začnete jásat, zaměřte se na prověření nájemníka u stávajícího majitele. Poptejte se na detaily, jestli platí včas, jak s ním vycházejí sousedé apod. I v tomto případě zjistěte, jak jsou nastaveny podmínky nájemního vztahu, zejména na jakou dobu je uzavřen a jakou výši nájmu se nájemník zavázal platit. Pokud s částkou nesouhlasíte, prodiskutujte ji s nájemníkem ještě před koupí.

Nájem po přepisu vlastnictví na katastru nemovitostí přejde na nového vlastníka automaticky, ale úpravy v nájemní smlouvě musíte udělat vy. Je potřeba ji zdodatkovat – změnit jméno vlastníka, číslo účtu a případně částku.



Kamila Vosiková

Mgr. Kamila Vosiková vystudovala právo, v současné době spolupracuje s realitními kancelářemi. Jejíma rukama prošly již stovky rezervačních, kupních i jiných smluv. Kamila si zakládá na férovém průběhu koupě nemovitosti a smlouvách vyvážených pro obě strany.