pravni_proverka

Kdy je potřebná právní prověrka nemovitosti?

Jste právní laik a smlouvy, katastry a vlastnická práva jsou pro vás pojmy abstraktní jako mraky na nebi. Z obláčků se ovšem může vyklubat pěkná bouřka a vy správně tušíte, že zde může nastat zádrhel dost velký na to, aby vaši koupi nemovitosti proměnil v noční můru. Prověřte si nemovitost včas, ještě před podpisem kupní smlouvy.

Co se může stát? Ačkoli jste si vybrali nemovitost ve skvělém technickém stavu a prodávající se vám zdá jako sympatický a upřímný člověk, po podpisu kupní smlouvy vás může čekat šok v podobě exekuce, věcného břemena, zástavy na nemovitosti. Může se dokonce objevit zcela nový hráč na scéně – cizí majitel pozemku, na kterém váš nový dům stojí, anebo jediné přístupové cesty, která k vám vede.

Tyto záležitosti spadají do oblasti právních vad nemovitosti. A před nimi vás ochrání jen důkladná právní prověrka. V žádném případě tedy smlouvu nepodepisujte dříve, než budete mít v rukou kompletní spis s výsledky právní prověrky – jeho příklad si můžete prolistovat na tomto odkazu.

Není vada jako vada

  • Faktické vady jsou ty, které znemožňují anebo ztěžují plnohodnotné každodenní užívání nemovitosti. Nemusí být vidět na první prohlídce, ale pocítíte je, jakmile začnete dům či byt opravdu využívat. Řešením je rekonstrukce či oprava části domu.
  • Právní vady znamenají, že kromě kupujícího a prodávajícího existuje ještě třetí strana, která má určité právo k dané nemovitosti. Nejčastěji se jedná o exekuce a dluhy, věcná břemena, zástavní právo, cizí majitele pozemků nebo příjezdových cest anebo nájemní smlouvy. Nemusejí být přitom známy ani prodávajícímu.

Právní vady nemovitosti mohou být skryté pro vás i prodávajícího

Vady nemovitostí se obecně dělí na faktické a právní. Ty právní jsou často skryté. Buď jen před vámi, pokud máte smůlu a „váš“ prodávající má křivé úmysly. Prostě to chce prodat, takže vám o stávající právní zátěži na nemovitosti nebude nic vysvětlovat. K problému může ale dojít i tehdy, kdy má prodávající svědomí čisté – a to pokud nejsou právní vady známy ani jemu.

Tato situace není nic ojedinělého, zejména pokud stávající majitel sám při koupi nemovitosti narazil na „křiváka“, právní prověrku přeskočil a dům či byt koupil i s právními vadami. Další možností je, že nemovitost zdědil, anebo v domě bydlí už tak dlouhou dobu, že na detaily o jejím právním stavu zkrátka zapomněl. Přečtěte si, jak to může probíhat v případě, že se setkáte třeba zrovna s exekucí.

Neodhalené právní vady mohou nesmírně zkomplikovat vaši cestu k novému bydlení. Vady týkající se omezení vlastnických práv s ohledem na práva třetích osob jsou přitom zákeřné v tom, že váznou na nemovitosti. Mnohdy nejsou nijak spojeny s osobou vlastníka – koupíte-li tedy takovou nemovitost, omezení plynule přechází na vás jako na nového majitele.

Ačkoli jsou velkou hrozbou, až příliš mnoho kupujících stále doplácí na nedůkladné ověření skutečného právního stavu nemovitosti, kterou hodlají koupit. To samé pak platí o pozemcích, které s ní souvisí.

Právní jistota během dvou dnů

Nyní víte, že kupovat neprověřenou nemovitost by byl bláhový počin. Co pro vás bude proces prověrky znamenat? Především, po dodání podkladů budete mít výslednou zprávu na stole během dvou dnů. Nenechejte se tedy dotlačit prodávajícím ani makléřem k pocitu, že na ni není čas. Proces koupě rozhodně nezdrží.

Pro odhalení právních vad od vás právník bude potřebovat inzerát, který vás k nemovitosti dovedl (např. server Sreality, Bezrealitky apod.); list vlastnictví neboli výpis z katastru nemovitostí; a nabývací titul – listina, díky níž prodávající nabyl danou nemovitost. Klasicky se jedná o kupní smlouvu, darovací smlouvu apod.

Právník prověří vše včetně registru exekucí

Správná prověrka musí být důkladná, jinak vám nebude k ničemu. Pokud se do prověřování dáte s námi, náš právník se zaměří na detailní kontrolu listu vlastnictví; vlastnictví pozemku, který k nemovitosti náleží; přístupové cesty, která k nemovitosti případně vede; nabývacího titulu a prohlášení vlastníka; exekucí, věcných břemen a zástav. Chcete-li si na prověrku vybrané nemovitosti najít vlastního poradce či právníka, neustupujte v žádném z těchto bodů a žádejte zcela důslednou kontrolu všech položek.

Případné vady často překvapí i prodávající. Společně ale můžete najít řešení.

Případné vady často překvapí i prodávající. Společně ale můžete najít řešení.
Photo Credit: Highways England Sebastiaan ter Burg cc

Velký význam má získání přístupu do registru exekucí. Jedině tam si lze ověřit skutečnou důvěryhodnost prodávajícího. Informace z registru vám dají nesmírnou výhodu a mohou zásadně ovlivnit vaše rozhodování o podpisu kupní smlouvy. Zkrátka, s dlužníkem s exekucí uvalenou na nemovitosti si asi neplácnete, musíte o ní ovšem vědět.

Informace ze zdrojů jako je registr exekucí vám zásadně obohatí povědomí o tom, co se vlastně děje. Pokud se totiž spolehnete pouze na katastr nemovitostí, můžete se ošklivě spálit. Exekuční řízení se do něj zapisuje až se zpožděním.

Vybrali jste si novostavbu? V tom případě stojí ve středu vašeho zájmu developer. Novostavby vyžadují prověření majetkových vztahů developera k pozemkům, na kterých dům stojí; způsob financování výstavby domu, a další právní poměry.

„Se službami jsme byli velmi spokojeni. Vzhledem k tomu, že jsme kupovali byt zatížený exekucemi, oceňujeme zejména poskytnutí rozsáhlé právní podpory a ochranu našich peněz. Protože bylo jasné, že kupovaný byt budeme muset úplně zrekonstruovat, moc se nám líbila i nabídka, že službu technické inspekce nemovitosti můžeme využít až po skončení rekonstrukce, a ověřit si tak, že je vše v pořádku.“

Piotr a Pavla Gliňští



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.