odhad_nemovitosti

Je drahá, nebo není? Jak na odhad nemovitosti

Jak odhadnout, kolik bude stát nemovitost, která vyhoví vašim přáním a požadavkům? Jak zjistit, jestli je konkrétní nabídka drahá, nebo není? Udělejte si jasnou představu o tom, jaká je tržní cena nemovitosti, kterou hledáte. Odhad nemovitosti vám navíc dává dobrý základ pro efektivní vyjednávání o kupní ceně.

Finanční rozvahu je třeba udělat ještě před tím, než se vydáte na dlouhou cestu hledání bydlení. Často jsou to totiž peníze, které nakonec rozhodují o tom, jak bude váš byt vypadat. Z praxe velmi dobře víme, že cena totožných bytů, které se nacházejí jen pár ulic od sebe, se může lišit o desetitisíce.

Cena bytu se odvíjí především od lokality a dopravní dostupnosti.

Cena bytu se odvíjí především od lokality a dopravní dostupnosti.
Photo Credit: Mypoorbrain EladeManu cc

Důvodů je hned několik: typ vlastnictví, stav nemovitosti i bytového domu, ve kterém se byt nachází, ale hlavně a především cenu určuje konkrétní lokalita.

Finální cena, za kterou se nemovitost nakonec prodá, ale také závisí na ochotě prodávajícího a připravenosti kupujícího.

Když budete připraveni, rychle zjistíte, zda prodávající cenu nastřelil do absurdních výšin a jen zkouší štěstí, anebo se pohybuje v reálných číslech. Většina prodávajících zkouší na začátku nemovitost prodat za vyšší než tržní cenu!

Odhadujte na realitních serverech

První obrázek o tržních cenách nemovitostí si můžete udělat prozkoumáním realitních serverů. Zadejte shodné parametry bytu a změňte třeba jen lokalitu. Ihned zjistíte, že na místě záleží, a uděláte si představu o tom, kde se ceny pohybují. O rozdílnosti cen na realitním trhu se dočtete více v článku Cenová mapa bytů se mění. Rostou rozdíly.

Budete-li využívat tuto srovnávací metodu, je třeba vždy přepočítat celkovou cenu bytu na cenu za metr čtvereční podlahové plochy a potom byty mezi sebou porovnávat. Rozhodně nepostupujte při srovnávání jen podle dispozic (jak přepočítat celkovou cenu za metr čtvreční se dozvíte níže v boxu).

Nezapomínejte rovněž, že ceny na realitních serverech jsou jen nabídkové a často se liší od ceny realizační, za kterou byla nemovitost skutečně nakonec prodána – proto se vám mohou hodit cenové mapy.

Zkontrolujte cenové mapy

Přesnější odhad trhu můžete získat z cenových map, které reflektují realizované ceny, protože vycházejí ze zápisů v katastru nemovitostí, který pracuje se skutečnými kupní smlouvami, kde se uvádějí již konečné prodejní ceny. Mapy zprostředkovává například společnost Deloitte.

Za poplatek si můžete zjistit, za kolik se prodávaly v posledním roce byty v konkrétní ulici, kde se nachází vámi vybraná (anebo vámi teprve hledaná) nemovitost. Opět si ovšem dejte pozor na to, abyste srovnávali srovnatelné – 3+kk o stejné podlahové ploše může stát úplně jinak v závislosti na tom, v jakém stavu je bytový dům, jaká je orientace bytu, zda je tam výtah atd.

Výpis z cenové mapy může nemálo pomoci i při samotném jednání o ceně. Prodávájící často sám neví, kde se pohybují reálné ceny na realitním trhu, a když přijdete na jednání o slevě s výpisem z cenových map, má vaše argumentace větší sílu.

Jak správně spočítat cenu za m²?

  • od nabízené ceny odečtěte ceny za příslušenství –  (zpravidla cca 250 000 Kč za garážové stání, 80 000 Kč za sklep)
  • pokud má byt balkon, vydělte jeho metráž dvěmi a přičtěte k meráži bytu
  • cenu bytu, po odečtení cen za příslušenství, vydělte získanou metráží podlahové plochy

Příklad

Nabízená cena bytu o výměře 70 m², s balkonem 15 m² a sklepem je 3 200 000 Kč.

  • po odečtení sklepa je nabízená cena 3 120 000 Kč (3 200 000 – 80 000 = 3 120 000)
  • výměra bytu a balkonu potřebná pro výpočet je 77,5 m² (15 / 2 + 70 = 77,5)
  • výsledná cena za m² je 40 258 Kč (3 120 000 / 77,5 = 40 258,0645 )

S přípravou pro jednání o ceně pomůže článek Jak ušetřit při koupi nemovitosti? Vyjednejte slevu.

Banka má své odhadce

Nezapomínejte, že něco jiného je odhad nemovitosti pro vaše potřeby jednání a orientace, a odhad nemovitosti pro potřeby banky pro zajištění hypotečního úvěru. I když budete přesně vědět, kde se ve vámi vybrané lokalitě pohybují ceny nemovitostí, bance to stačit nebude. Začněte si proto včas zajišťovat financování, a nechte si udělat bankovní odhad nemovitosti. Předejdete tak případným problémům se zajištěním hypotéky. Více v článku Jak včas získat odhad ceny nemovitosti.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.