spolecenstvi_vlastniku

Jaké jsou pravomoci společenství vlastníků?

Jak moc může do kvality vašeho bydlení zasáhnout společenství vlastníků jednotek? Kdo bude rozhodovat o tom, kolik budete platit do fondu oprav, kdo bude dům spravovat, kdo bude uklízet chodby nebo zda si vezmete půjčku na zateplení?  Dejte si pozor, abyste nebyli zaskočeni, že vám sousedé diktují víc povinností, než jste ochotni plnit.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba, která zajišťuje správu bytového domu a pozemku. Zákonná povinnost založit SVJ vzniká v těch bytových domech, kde je pět a více bytových jednotek ve vlastnictví nejméně tří různých vlastníků.

Členem SVJ se stáváte automaticky po koupi bytu. Síla vašeho hlasu se odvíjí od metráže bytu a podílu na vlastnictví společných prostor. Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. To je rozdíl oproti družstvům, kde obvykle platí co byt, to jeden hlas.

Samotný chod společenství vlastníků určují vždy konkrétní stanovy, nikoli zákon. Chtějte je proto vidět, ještě než se pro koupi bytu rozhodnete, protože se jimi budete muset řídit i vy. (Co vše je potřeba zkontrolovat, se dočtete v článku Smlouva o koupi bytu. Co zkontrolovat?)

Nejvyšším orgánem a platformou pro veškerá jednání a schvalování je shromáždění SVJ. Nezapomínejte se jej účastnit!

Nejvyšším orgánem a platformou pro veškerá jednání a schvalování je shromáždění SVJ. Nezapomínejte se jej účastnit!
Photo Credit: Bibliothèque universitaire d’Angers Nguyen Hung Vu cc

Jak se v SVJ rozhoduje?

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Shromáždění se musí konat minimálně jednou za rok a právě shromáždění je ta platforma, na které budete projednávat všechny případné změny týkající se správy domu – změny stanov, volbu a odvolávání členů výboru, rozhodování o odměnách, schválení služeb a rozúčtování na jednotky apod.

A proto se už na prohlídce potenciálního bytu ptejte, kolik vlastníků tvoří SVJ. Zvláště v nových developerských projektech totiž není výjimkou, že členů je až 500. U rozhodnutí, kde potřebujete přítomnost nadpoloviční většiny, bohužel úplně neplatí rčení, že víc hlav víc ví.

Naopak tak obrovský počet vlastníků může vést k naprosté paralýze – nadpoloviční většina se nemusí nikdy sejít a pokud ano, pak bude velmi těžké dojít ke konsenzu.

K čemu je oprávněno SVJ?

  • uzavírání smluv s dodavateli služeb spojených s užíváním jednotek,
  • sjednání pojištění domu,
  • uzavírání smluv, evidenci a vybírání nájemného v případech, kdy společné části domu jsou dále pronajímány,
  • vedení účetnictví,
  • volba statutárního orgánu – výboru.

Statutárním orgánem, tedy tím, kdo za SVJ jedná navenek, je výbor. Ve výboru je pak volen předseda a jeho zástupci.

Kolik lidí stačí k rozhodnutí?

Shromáždění se považuje za usnášeníschopné, mají-li zúčastnění vlastníci nadpoloviční většinu hlasů. K přijetí usnesení je poté zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.

Dejme si tedy příklad – pokud se ve společenství vlastníků rozděluje mezi vlastníky celkem 100 hlasů, můžete se usnášet, pokud přijdou vlastníci alespoň 50 hlasů (tj. vlastníci nadpoloviční většiny bytového domu, co se týče podlahové plochy jednotek a podílu na společných částech). Aby se odsouhlasil nějaký návrh, stačí potom 25 hlasů pro.

Výjimkou jsou zásadní rozhodnutí týkající se fungování společenství nebo samotné nemovitosti, tedy pokud se jedná o změny, které mají vliv na podstatu a funkci nemovitosti. Potom je vyžadována 3/4 většina přítomných, nebo dokonce souhlas všech vlastníků jednotek – to všechno záleží na stanovách.

Na snadě je častá otázka: Co když nebudu souhlasit třeba se zateplením domu a případným zadlužením SVJ? Mohou mě přehlasovat? Finální procentuální zastoupení potřebných hlasů ke schválení takto závažného rozhodnutí najdete ve stanovách. Můžete se tedy už při koupi bytu vyhnout domům, kde by vás mohli spoluvlastníci přehlasovat, a vybírat si jenom taková SVJ, kde budete mít právo veta. Většinou je totiž k tak zásadnímu rozhodnutí třeba souhlas 100% všech přítomných.

Hlavní tedy je – buďte na schůzích SVJ přítomní! Jinak vás totiž opravdu mohou přehlasovat a vy budete mít povinnost podílet se na dluzích a závazcích, které SVJ bez vašeho souhlasu, ale přesto právoplatně odhlasovalo.



Kamila Vosiková

Mgr. Kamila Vosiková vystudovala právo, v současné době spolupracuje s realitními kancelářemi. Jejíma rukama prošly již stovky rezervačních, kupních i jiných smluv. Kamila si zakládá na férovém průběhu koupě nemovitosti a smlouvách vyvážených pro obě strany.