obecní byty

Jak nakupovat obecní byty? Zn. levně

Obce se hojně zbavují svého bytového fondu a vy máte stále častěji možnosti nejen si obecní byt pronajmout, ale přímo koupit. Hlavní výhodou je znatelně nižší cena. Zejména pokud chcete ušetřit, vyplatí se připravit si strategii a obecní byt získat.

Jak využít privatizaci bytového fondu a získat byt za dobrou cenu? Možností je hned několik. Nejsnažší je, když v obecním bytě už bydlíte jako nájemník. Na obecní byt máte v tom případě předkupní právo. Pokud takové štěstí nemáte, je tu možnost číslo dvě – klasická obálková metoda.

Obecní byt si také můžete “vysloužit” nebo o něj zažádat ze sociálních důvodů – pak se ale jedná většinou o možnost nájmu, ne vlastnictví. Zajímají nás tedy tentokrát první dva způsoby.

Nejdřív pořadník, potom obálky

Obce informují o prodeji svých bytů buď na vývěsce městského úřadu, úředních webových stránkách nebo i na známých realitních serverech. Postup je ve všech případech stejný:

  • Město zpravidla dostatečně s předstihem vypisuje konkrétní termíny a časy prohlídek, do kterých se musíte vejít. Prohlídky většinou probíhají hromadně, s více zájemci najednou.
  • Pokud po prohlídce zjistíte, že máte o byt opravdu zájem, je potřeba podat na patřičný městský úřad žádost o danou bytovou jednotku. Tím se zařadíte do pořádníku zájemců o byt.
  • Na vyzvání úřadu jste pak pozváni k “výběrovému řízení”. To probíhá tak, že každý zájemce nabídne v zapečetěné obálce částku, kterou je ochoten za byt zaplatit. Zájemce s nejvyšší nabídkou vítězí.

Kolik dát do obálky?

Jednoduchá rada bohužel neexistuje. Záleží především na účelu, za jakým byt kupujete.

1. Vlastní bydlení

Obecní byty jsou vetšinou vybydlené, před rekonstrukcí. Svou nabídku tedy můžete racionálně připravit, když prozkoumáte cenovou mapu bytů v okolí a od průměrné tržní ceny odečtete částku, kterou budete muset dát za rekonstrukci.

Jak spočítat tržní cenu, se dočtete v článku Je drahá, nebo není? Jak na odhad nemovitosti.

2. Investiční byt

Levné obecné byty se mohou výborně hodit na investici. Ovšem než připravíte svou obálku, je potřeba spočítat výnos, který vám má byt přinést. Navrhovaná cena pak bude taková, která vám může kýžený výnos zaručit (s ohledem na zdroje financování, průměrný nájem v dané lokalitě atd.).

Spořádaní nájemníci mají výhodu

Pokud bydlíte v obecním bytě jako nájemník a obec se rozhodne tento byt privatizovat, patříte mezi šťastlivce. Máte totiž zpravidla na nemovitost předkupní právo, a můžete tak snadno a levně získat byt. Cenu nemovitosti totiž určí úředníci pomocí znaleckého posudku v souladu s vyhláškou č. 540/2000 Sb. v platném znění a cenovou mapou stavebních pozemků.

Vedle nájmu v daném bytě musíte splnit i několik dalších podmínek, zejména nesmíte mít dluhy na nájemném ani na úhradách za služby, které jsou spojené s užíváním bytu. Pokud tedy nějaké resty vyplavou na povrch, co nejrychleji je doplaťte.

S hypotékou nepočítejte

Podobně jako u družstěvního bytu, i zde může být překážkou financování. Na obecní byt totiž nelze vložit zástavní právo. Nemáte-li jinou nemovitost, kterou byste mohli ručit, banka vám klasický hypoteční úver nedá.

Při koupi obecního bytu se vyplatí přizvat si nejrůznější odborníky. S právníkem a finančním poradcem budete mít jistoti hladké koupě.

Při koupi obecního bytu se vyplatí přizvat si nejrůznější odborníky. S právníkem a finančním poradcem budete mít jistotu hladké koupě.
Photo Credit: Steven Vance Jan Lakota cc

Existuje ale jiné řešení – předhypoteční úvěr. Banka vám půjčí, aniž by po vás požadovala zástavu, často oproti směnce. Jedinou podmínkou je, že se byt musí do jednoho roku převést do vašeho vlastnictví. Po převodu do OV pak banka může na byt vložit zástavu a dát vám hypoteční úvěr. Předhypoteční úvěr pak zplatíte klasickou hypotékou a pokračujete v běžném splácení.

Ale před jakoukoliv finanční strategií ještě pečlivě prozkoumejte podmínky převodu od města. Může se totiž stát, že město bude chtít složit peníze za byt například do dvou týdnů a v takovém termínu je řešení financování bankou skoro nemožné.

Svoje zkušenosti s koupí obecního bytu nám piště do diskuzního fóra! Jak jste se rozhodli, kolik napsat do obálky? Jak dlouho jste čekali v nájmu na privatizaci bytu? Co doporučujete ostatním?

 



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.