hypoteka_na_byt_dozivoti

Hypotéka na byt neznamená doživotí

Závazek na 30 let se může mnohým mladým párům zdát jako sci-fi. Mnohdy zvažují teprve koupi startovacího bytu, 2+kk nebo 2+1, který budou zřejmě chtít vyměnit za větší, jakmile se rodina rozroste. Co si potom počít s hypotékou, kterou máte ještě desítky let platit? Naštěstí, hypotéka neznamená doživotí v jednom bytě.

Budoucnost je vždy nejistá – nyní si chcete koupit společný byt, ale bůh ví, co vás čeká za pět let, jestli cestování, děti nebo rozvod. Najednou se zdá, že hypotéka se stane jedinou konstantou ve vašem životě, že ke splátkám se zavážete na delší dobu, než jakou si vůbec dokážete představit.

Ale nebojte se, nemusí to tak být. Hypotéku bývá dobré vzít si na delší období, 20 – 30 let, protože rodinný rozpočet potom není splátkami zatížen přespříliš (konkrétněji vám poradí váš finanční poradce). A doživotí se obávat nemusíte, je mnoho možností, jak řešit situaci, kdy se budete chtít přestěhovat do většího, anebo budete chtít byt prodat z jiného důvodu.

Chcete do většího? Počkejte na konec fixace

Často se stává, že si jako mladá rodina koupíte startovací byt na hypotéku, jenže po pár letech se rozrostete a potřebujete něco většího. Nejlepší je tuto změnu řešit v době, kdy vám končí fixační období. V ten moment totiž můžete s hypotékou dělat téměř cokoliv. O tom, co je to fixační období a jak ho zvolit, se více dočtete v článku Hypotéka na bydlení: podle čeho vybírat?.

Již při koupi nemovitosti ovšem zvažujte, na jak dlouho dopředu vidíte – a pokud víte, že budete potřebovat změnu brzy, zvolte například raději fixaci na 3 roky než na obvyklejších 5 let.

Každopádně, fixační období si dobře zapamatujte a zapište si jeho konec do kalendáře. Do hledání většího bydlení se potom pusťte zhruba půl roku před datem, do kterého máte jistý fix. Zároveň začněte se svým finančním poradcem řešit, že budete potřebovat změnit úvěr. Začněte s přípravou včas, protože s největší pravděpodobností i zájemce o váš byt jej bude financovat hypotékou, a proto je potřeba počítat s časovou koordinací dvou bank.

Scénáře jsou následující.

Čeká vás hypotéka na bydlení? Na blogu Home Institute najdete hypoteční seriál, kde vás naučíme jak zvolit to nejvýhodnější financování koupě bydlení.

a) Stávající úvěr doplatíte z peněz za prodej bytu a zřídíte si úvěr nový. Pokud se vám to podaří vyřešit ve výročí fixace, bude to zdarma. Dopředu ovšem svoji banku upozorněte, že plánujete byt prodat – s ohledem na zástavu na nemovitosti budete potřebovat její souhlas.

b) Může se stát, že budete potřebovat změnu řešit před vypršením fixace. V takovém případě si banka účtuje nemalé poplatky. Ale jako s každým, i s bankou se dá vyjednávat. Je potřeba vysvětlit, že důvod, proč předčasně doplácíte, je ten, že chcete koupit větší nemovitost, na kterou budete potřebovat další úvěr. Když si tento úvěr vezmete od stejné banky, většinou získáte souhas. V takových případech umí schopný finanční poradce vyjednat snížení poplatku za předčasné splacení na minimum.

c) Poslední variantou je, že zájemce o váš byt úvěr převezme. I to vás bude pravděpodobně něco stát, banka si každou změnu nechá zaplatit.

TIP: Původní byt pronajměte, hypotéku zaplatí nájemníci

Zjistěte zda jste dostatečně bonitní a kontaktujte svého hypotečního poradce včas.

Zjistěte zda jste dostatečně bonitní a kontaktujte svého hypotečního poradce včas.
Photo Credit: Images_of_Money bnilsen cc

Pokud už nechcete bydlet v bytě, na který máte úvěr, máte ještě jednu možnost: pronajměte ho! Startovací byty jsou ideálními byty pro investici. (Více se dočtete v článku Byt jako výhodná investice? Vítězí kategorie 2+kk.) Takže pokud jste dostatečně bonitní, získáte ještě jednu hypotéku na nový byt a tu původní vám budou nyní splácet nájemníci. Jestli bude konkrétně váš byt dostatečně výnosný, si snadno spočítáte na investiční kalkulačce.

Většina bank poskytuje více hypotečních úvěrů jedné osobě, je ale potřeba zjistit, zda jste dostatečně bonitní. Ještě než začnete byt hledat, požádejte svého poradce, aby vám zajistil prescoring, ověřil vaši bonitu a zjistil, která banka a kolik vám půjčí.

Zpravidla se vyplatí vzít si druhý úvěr u banky, u které už jeden úvěr máte. Ale dejte se pozor na to, že pokud budete žádat o nový úvěr na investici, banky si naúčtují vyšší úrok. Ovšem pokud žádáte o hypotéku na vlastní bydlení, nebo na nemovitost pro rodinného příslušníka, jsou úroky nízké.

Závěr? Nebojte se

Nebojte se tedy jít do vlastního i za cenu toho, že se zadlužíte a zavážete se ke splátkám na mnoho let. Ceny nemovitostí i jejich likvidita stoupá, i kdybyste se dostali do tíživé situace a potřebovali úvěr splatit, můžete nemovitost prodat a ještě z ní vyinkasovat zisk.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.