dan_z_nabyti

Novela: Daň z nabytí mají platit kupující

Od dubna roku 2016 se zřejmě změní pravidla hry na realitním trhu. Vláda před pár dny schválila novelu zákona, ze které mimo jiné vyplývá, že daň z nabytí nemovitosti nebude již platit prodávající, ale kupující.

Po mnoho let platilo, že nedohodnou-li se jinak, daň z převodu nemovitosti platí prodávající a kupující je ručitelem. Změnu předznamenal již nový občanský zákoník v lednu 2014. Z daně z převodu se už tehdy stala “daň z nabytí”, ale převést povinnost plátce daně na kupujícího se tehdy ještě nezdařilo, nebyla k tomu politická vůle. Smluvní strany si tedy nově mohly vybrat, zda plátcem bude prodávající nebo kupující. Informovali jsme vás o tom v článku Jaké změny čekají daň z nabytí nemovitosti?

A zkušenosti s touto svobodnou úpravou? Daň ve většině případů nadále platili prodávající.

Proč vláda mění zavedené pořádky?

Nyní již – zdá se – zákonodárci dospěli k dohodě na tom, že provedou změnu. Schváli-li novelu po vládě také poslanecká sněmovna a senát, povinnost definitivně přejde na kupující.

Nejen že můžeme očekávat plošné zdražení nemovitostí, ale také musíme počítat s nemožností financovat daň z hypotečního úvěru.

Nejen že můžeme očekávat plošné zdražení nemovitostí, ale také musíme počítat s nemožností financovat daň z hypotečního úvěru.
Photo Credit: kenteegardin faungg’s photos cc

Od příštího roku by tak kromě kupní ceny a provize realitní kanceláři kupující museli zaplatit ještě daň. A prodávající nejen že nebude ze zákona plátcem, ale nebude ani ručitelem.

Vláda změnu odůvodňuje obavami z „daňových optimalizací“, mimo jiné následovně: “Možnost volby působí nepříjemnosti – lidé například neví, jak do smlouvy správně napsat, že daň na sebe bere druhá strana. Potíž je také v případě, pokud mají daň platit rozvádějící se manželé, kteří prodávají nemovitost. Komplikace jsou v případech, kdy spolu fakticky nekomunikují, přitom platí daň při úplatném převodu nemovité věci společně a nerozdílně,“ vysvětluje Radek Ležatka, mluvčí Ministerstva financí.

Dalším argumentem je, že vláda zavádní západní standard. Na Západě je prý platba daně ze strany kupujícího běžná. V České republice je to ale poprvé, kdy se s takovouto změnou setkáváme. Od roku 1993 platil daň z převodu nemovitosti vždy prodávající. Nová úprava tedy může způsobit spoustu nedorozumění a chyb na straně kupujících.

Co se komu nelíbí

Změnu kritizují developeři. Často již mají uzavřené předkupní smlouvy na pozemky budoucích projektů, ve kterých počítají s tím, že daň bude platit prodávající. Budou-li nyní muset doplatit navíc daň, rázem se cena pozemků o 4 % zvýší. A to se odrazí na ceně bytů v daných projektech – bude se dále zdražovat.

Návrh kritizuje rovněž ODS, která přišla s revolučním nápadem úplně daň zrušit, to ovšem odmítl ministr financí Andrej Babiš.

Pro kupující to v podstatě znamená jediné. Při koupi bytu je potřeba být ještě více obezřetný. Za platbu daně totiž teď budete zodpovědní vy a i případné daňové nesrovnalosti pak případně také půjdou za vámi.

Mění se i výše daně z nabytí?

Daň z nabytí nemovitosti tvoří 4% z nabývací hodnoty nemovitosti. Tou ovšem není ve všech případech kupní cena – aby se předešlo krácení státu na daních, srovnává se kupní cena buď se znaleckým posudkem, nebo tzv. směrnou (tabulkovou) hodnotou. Novela počítá se změnou, kdy kupní cenu budete srovnávat se 100 % směrné ceny (nikoli 75 % jako doposud).Bližší informace se dočtete v článku Daň z převodu nemovitosti změnil občanský zákoník.

Jak se ke změně postaví banky?

Zásadní otázkou je, z čeho kupující daň z nabytí nemovitosti zaplatí. Většina kupujících totiž z velké části hradí své nové bydlení hypotečním úvěrem. To je ale úvěr účelový a ze své podstaty by daň hradit neměl. Banky jej poskytují maximálně do výše ceny nemovitosti, takže i kdyby se peníze z hypotéky daly použít na zaplacení daně, při 90 a více procentních úvěrech nebudou půjčené peníze stačit.