sprava_bytu_na_pronajem

Co obnáší správa nemovitosti na pronájem?

Koupili jste ideální investiční byt – je to 2+1 v dobrém stavu, v širším centru většího českého města, na dobře dopravně dostupném místě s perfektní občanskou vybaveností. Správně tedy očekáváte výnos kolem 5 %. Jenže nebude to úplně zadarmo – koupi máte za sebou, začínají starosti se správou nemovitosti.

Investice do nemovitostí mají svůj hendikep –  o svůj investiční byt se musíte starat. Zabere to poměrně dost času, který byste mohli věnovat lepším aktivitám, včetně dalších investičních záměrů. Když máte jeden investiční byt, ještě můžete jeho správu brát jako koníček, s více nemovitostmi je to už práce na plný úvazek. (Více se o svém časovém nákladě dozvíte v článku Jak vyzrát na náklady obětované příležitosti?)

Výhodnou investicí se byt stává teprve tehdy, pokud je dlouhodobě a dobře pronajatý. Stačí ale narazit na problematické nájemníky a zisk, který měl být bezpracný, vás bude stát nejen peníze, ale především spoustu času. Kolik minut, hodin a dnů svého života budete muset správě bytu obětovat, to se jen těžko odhaduje. Zavisí to totiž na lidském faktoru – vašich nájemnících. Nenechte se proto zaskočit.

Co znamená dobře spravovat?

Správa investičního bytu není jen starost o nájemníky. Spoustu věcí budete muset řešit pravidelně. Pokaždé, když se vám změní nájemník, vás čekají rekonstrukce, drobné opravy, přepisy záloh a energií. A to není vše. Čas budete muset věnovat jednáním na schůzích společenství vlastníků (SVJ) nebo družstva, platbě daní a poplatků a řešením každodenních drobností, kvůli kterým vám budou nájemníci volat.

Na co se připravit?

Pokaždé, když budete shánět nového nájemníka, musíte zařídit, aby byt zaujal co nejvíc potenciálních zájemců. Alespoň minimální rekonstrukci se proto nevyhnete (vždy musíte aspoň vymalovat). Vyhraďte si čas na jednání se stavebními firmami anebo oblečte montérky a pusťte se do stavebních úprav sami.

Minimální rekosntrukci se po výměně nájemníka nevyhnete.

Minimální rekosntrukci se po výměně nájemníka nevyhnete.
Photo Credit: Dan4th Nicholas Keith Williamson cc

Do slušného bytu potřebujete slušné nájemníky. Tady máte dvě možnosti: buď svěříte hledání realitní kanceláři, nebo sháníte sami. Pak ale čekejte desítky telefonátů a večery si vyhraďte pro prohlídky.

S novými nájemníky budete řešit i novou nájemní smlouvu. A zde je potřeba být opatrný. Nový občanský zákoník poměrně silně chrání nájemníky, pronajímatelé musí svá práva chránit sami. Jakákoliv chyba v nájemní smlouvě může znamenat pozdější drama, například při snaze vystěhovat neplatícího nebo problematického nájemníka.

Pak je také potřeba zajistit převedení služeb, internetu, televize, telefonu a domluvit se na způsobu placení záloh za energie. Ale tím váš kontakt s nájemníky nekončí. Kdykoli se něco v bytě pokazí nebo porouchá, můžete od nájemníků očekávat telefonát.

Účast na schůzích SVJ nebo družstva, pojištění bytu a platby daně z nemovitosti a daně z příjmu z nájmu jsou taky na vás, respektive na daňovém poradci, který vám udělá správné daňové přiznání.

Zn. Ideál?

Výše popsané situace budete řešit na pravidelné bázi. Respektive tehdy, když seženete nájemníky “značka ideál”. Takoví budou platit včas, k bytu se budou chovat jako k vlastnímu a zůstanou v něm nejlépe navždy. Může se ale stát, že narazíte na problematičtější nájemníky, kteří mohou váš výnos ohrozit – střídači a neplatiči.

Nájemní vztah obvykle uzavíráte na dobu určitou, nejčastěji na dvanáct měsíců. A další měsíce nejsou nikdy jisté. Zpravidla jednou do roka tedy budete muset znovu dávat byt do takového stavu, abyste sehnali nové nájemníky. S nimi pak znovu řešit přepisy energií a služeb. A takové shánění by nemělo trvat dlouho, protože každý měsíc, kdy je byt nepronajatý, se vám škaredě podepíše na zisku.

Největší noční můrou jsou neplatiči. Nejenže ztrácíte výnos v měsících, kdy neplatí, ale také není vůbec snadné je vystěhovat. I když nový občanský zákoník v tomto směru majitelům bytů ulehčil. Více se dočtete v článku Investici zhatí neplatiči nájemného. Vystěhujte je!.

Jak šetřit čas a peníze?

Pokud nemáte investiční byty jako práci na plný úvazek, ale chcete mít i volný čas, svěřte správu bytu profesionálům. Dobrý správce totiž dokáže profesionálně řídit nájemní vztah, hledat a měnit nájemníky, pokud to bude potřeba, i efektivně řešit běžnou údržbu a administrativu kolem bytu včetně veškerého styku s úřady, převodů služeb a zastupování na schůzích SVJ nebo družstva. A to vše s vaším souhlasem, ale bez vaší přítomnosti.

Teprve pak bude vaše renta bezpracná. Vyberte si ale někoho, kdo si za službu vezme jen tolik, aby se vám čistý výnos z investice pořád vyplatil. Výnos investičního bytu si můžete spočítat na výnosové kalkulačce.

 



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.