5_omylu

Čeho se vyvarovat při koupi bytu? 5 omylů

Každá chyba vás může přijít draho. Při koupi nemovitosti za miliony to platí dvojnásob, proto neopakujte chyby svých předchůdců a poučte se z pěti nejčastějších omylů, které vám hrozí na realitním trhu. Možná jste už udělali první z nich – a začali hledat podle špatných kritérií, ale stále je čas vše napravit, dokud nepodepíšete rezervační či kupní smlouvu.

Naše zkušenosti s kupujícími, s nimiž procházíme celým procesem koupě, nám ukázaly pět největších omylů, které hrozí v jednotlivých fázích koupě nemovitosti.

Chcete-li předejít pěti omylům, čtěte na následujících řádcích, čeho se vyvarovat při koupi bytu.

 1. Touha po přírodě nebo snaha ušetřit vás vede na samotu

Prvního omylu se často kupující dopouští už při zvažování vhodné lokality. Typicky tíhnou k emocionálnímu výběru toho, co se jim líbí, co je známé, anebo slibuje rychlou finanční úsporu. Pokud však při výběru lokality zapomenete na praktické aspekty, může to být problém. Později totiž zjistíte, že se musíte svému bydlení hodně přizpůsobit a vlastně vám neslouží, ale spíše vás omezuje (přečtěte si, jak začít s hledáním nového bydlení).

A příklad? Kupující začínají hledat levnější bydlení v lokalitě, která je špatně dopravně dostupná a zároveň jí chybí občanská vybavenost. Pokud v dané nemovitosti začnou bydlet, stráví mnoho času denně dojížděním – do škol a zaměstnání, za nákupy, kulturou i přáteli, což se prodraží finančně i časově. Například obyvatelé satelitních městeček si často moc neužijí ani klidu ani zahrádek, protože volný čas prosedí za volantem. (čtěte článek Byt v Praze nebo dům v satelitu?)

V počátku svého hledání se tedy určitě neomezujte jen na oblasti, které vám přišly na mysl automaticky. Naopak, skvělé bydlení můžete nečekaně objevit tam, kde vás původně ani nenapadlo hledat – jako v příběhu manželů Svobodových. Z počátku pátrali po bytech za městem, s naší pomocí nakonec koupili ideální byt přímo ve čtvrti, kde paní pracuje.

2. Technické nedostatky jsou skryté, pak vám nedají spát

Vytipovali jste si ideální lokality a nyní procházíte konkrétní byty či domy? Pak neopomeňte důkladně zkontrolovat jejich technický stav. Většinou nejste odborníky z oblasti stavebnictví či architektury, a tak sami nemáte šanci udělat si o technickém stavu adekvátní obrázek.

Ale pokud koupíte nemovitosti bez důkladné kontroly, pravděpodobně velmi brzy přijdete na to, jak výrazně může váš život ovlivnit vysoká vlhkost, častý hluk, nerovná podlaha nebo třeba špatně řešená tepelná izolace. Technickým vadám se přitom můžete vyhnout díky inspekci nemovitosti, anebo je dokonce využít pro vyjednání slušné slevy během koupi nemovitosti. Co všechno mohou zjistit odborníci, se dozvíte v článku Inspekce nemovitosti otevře kupujícím oči.

Pokud jste se již dali do výběru a kontroly nemovitosti sami, určitě se podívejte alespoň na nejdůležitější oblasti, které by vašemu oku neměly v žádném případě uniknout. Pět nejhorších vad vám může napovědět, co při prohlídce žádat od realitního makléře nebo na co se vyptat při povídání s původním majitelem. Opět platí – nesnižujte svá očekávání. Jen proto, že se vám byt či dům zdá pěkný, nepolevujte v požadavcích na kvalitu.

Některé detaily se dají přejít, některé by vás však brzy přivedly k brzké rekonstrukci nebo lítosti nad marnou investicí do bydlení, se kterým máte jen potíže.

Vaše omyly versus jejich triky

Vybíráte nemovitost poprvé? Dejte si pozor na skryté triky realitních makléřů. Není snadné je rozpoznat, pro úspěšnou koupi je však třeba se jim vyhnout obloukem. O tom, jak jsme si nástrahami realitek prošli spolu s Petrou, si přečtěte v článku Petra zvolila družstevní 1+kk, secese ji nezlákala. Díky letitým zkušenostem jsme neskočili na nic z toho, co Petře makléři na prohlídkách přichystali, a výběr i koupě bytu nakonec proběhly na jedničku.

Petra Jarošová se obrátila na Home Institute, protože ji lákala technická, právní i obchodní podpora při koupi nemovitosti.

Petra Jarošová se obrátila na Home Institute, protože ji lákala technická, právní i obchodní podpora při koupi nemovitosti.

3. Podpis rezervace na první prohlídce vám sváže ruce

Velmi důležité je správné načasování podpisu rezervační smlouvy. Nepodepisujte ji, než si budete zcela jistí, že nemovitost chcete a můžete koupit. Podepsání rezervační smlouvy třeba už na první prohlídce znamená obrovské riziko.

Závazek v rezervační smlouvě vás pod hrozbou sankce nutí uzavřít kupní smlouvu i za nevýhodných podmínek – i když později odhalíte významné technické nedostatky anebo třeba zjistíte, že v blízkém okolí se plánuje nová výstavba.

Neméně vážným rizikem je, že vám banka připraví překvapení a neposkytne vám hypotéku, anebo zkomplikuje financování příliš nízkým odhadem ceny nemovitosti. Jak správně postupovat při podpisu rezervační smlouvy tak, aby se z ní nestala koule u nohy? Čtěte článek Rezervační smlouva na byt. Jste připraveni k podpisu? 

Jedním z největších nebezpečí je i nesprávné ošetření rezervačního poplatku ve smlouvě. Snadno se vám může přihodit, že realitní kanceláři zaplatíte provizi, aniž byste byt či dům nakonec koupili. Abyste se vyhnuli situaci, kdy kvůli uspěchanému podpisu vyhodíte zbytečné sumy oknem, řiďte se radmi z článku o rezervačních poplatcích.

Správné načasování podpisu rezervační smlouvy je velmi důležité, aby vám byt někdo nevyfouknul, ale abyste si nesvázali ruce předčasně.

Správné načasování podpisu rezervační smlouvy je velmi důležité, aby vám byt někdo nevyfouknul, ale abyste si nesvázali ruce předčasně.
Photo Credit: Kayla Kandzorra woodleywonderworks cc

4. Nepřijdete na právní vady ani mezery ve smlouvách

Koupě nemovitosti je významnou transakcí a neobejde se bez spousty právničiny. Pokud ale nejste právník, máte slušnou šanci se v právním stavu své nemovitosti úplně ztratit. Čekat pak na vás může několik překvapení, žádné z nich vás však určitě nepotěší. Na některá navíc přijdete třeba až dlouho poté, co jste byt nebo dům koupili.

Všechny právní vady je přitom možné předem ohlídat s pomocí prověrky právního stavu, rozhodně do ní tedy investujte, dokud je ten správný čas. Jen tak se totiž spolehlivě vyhnete zástavám, exekucím, věcným břemenům a majetkovým sporům… Zní vám tyto termíny cize? Právě proto upřímně doporučuji investovat do dobrého právníka, který vás právními aspekty provede.

Návod, jak zjistit právní vady nemovitosti nejen z katastru vám může pomoci se v právních vodách neutopit, ale naopak krok po kroku dojít ke koupi nemovitosti, o které víte vše. Až ve chvíli, kdy jste si jisti právním stavem, se totiž můžete uvolnit – do té doby však nemáte žádnou jistotu v tom, co vlastně kupujete.

5. Kupní cenu posíláte příliš brzy na soukromé účty

Stojíte před cílem. Vybrali jste si ideální nemovitost, perfektně znáte její technický i právní stav a podpis přípravných smluv jste také zvládli. Co teď? Koupit to. A tato pasáž může být úplně stejně záludná jako všechny ostatní. Pokud byste to chtěli zjednodušit a poslat kupní cenu na účet prodejce hned po podpisu kupní smlouvy, raději zastavte.

Nemovitost se totiž stává vaším vlastnictvím až po zápisu vlastnického práva do katastru – to, že jste už zaplatili, nehraje až tak velkou roli. Pokud byste narazili na podvodníka, který by na vás nemovitost v katastru ani po zaplacení kupní ceny nepřevedl, mohlo by trvat roky, než byste vymohli své peníze zpět… Nebo než byste vůbec přišli na to, že svůj byt třeba vlastně vůbec nevlastníte. Co tedy s penězi udělat? Úschova peněz vám zajistí bezpečný převod nemovitosti.

Jako nejlepší cestu vidím využití úschovy peněz u důvěryhodné třetí strany – ať už to bude advokát, notář nebo banka, prověřte si ho co nejlépe. Určitě své životní úspory nesvěřujte nespolehlivým schovatelům. Pokud tedy nechcete dopustit, aby zrovna vaše peníze byly zpronevěřeny dříve, než si za ně stihnete koupit dům.